餐饮旅游行业:酒店提价的供给端压力分析,写字楼改造

1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

    由于供需失衡,我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到30%以上;而对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣,入住率持续增加,双方市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店转型。以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到:理想经营条件下,单位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3倍左右;考虑2000万左右的资本投入,出租率60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。

    2.“写改酒”对中端酒店供给侧的影响

    受物业条件、所处区位等条件限制,假设当前甲级写字楼空置面积中,50%可转化为中端酒店,以每间客房(含公摊)的建筑面积为45㎡的标准测算,可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过20%,参考16/17年中端酒店供给增速,可转换写字楼存量对供给端影响较小。传统写字楼业主缺乏酒店运营管理经验,转型时更倾向寻求与品牌方的合作,新增供应将促进酒店市场进一步向龙头集中。

    4.风险提示

    商旅需求低于预期,酒店行业增速低于预期