住宅周报第447期:土地改革推动估值切换至净利润率

2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。

    一手房销量:1)环比:整体环比升0%,其中一线下降36%,二线下降3%,三线上升13%。2)同比:整体同比升10%,其中一线升22%,二线升45%,三线下降5%。3)本周与2017年全年周均比:整体降20%,其中一线降25%,二线降27%,三线降14%。4)二手房销量:本周环比升11.5%,同比升11.6%。

    库存水平:17个典型城市一手房平均可售面积环比升0.2%,同比降16.3%。去化时间:17个城市新房去化时间16.3 个月。2018年PE主流公司9.2 倍,RNAV24.7%折价。 本周观点:土地改革带来的估值核心由“囤地”向“净利润率”转变。过去土地其实是政府的货币发行工具,供地等于放钱,那么地越多,放水就越多,正反馈之后地价必然涨;近期土地市场价格出现了下跌,因为土地的供给要满足2017年4月份的建发80号文(我们称之为土地改革的最重要文件),同时,需求因为当前的开发商库存不低、融资收紧使得拿地意愿下降,最终因为供需关系带来了价格下跌。土地供给变成了货币派生的后端,囤地无效,开发能力的重要性开始显现,估值的核心转变为净利润率。

    房地产2018年的投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”。2018年把握两条行业投资主线,一是“盯紧市场”,寻找竞争优势边际提升最大的标的;二是“跟紧政策”,政策红利仍是行业重要的催化剂。(1)全国和区域龙头边际优势不断提升,抗周期能力增强,推荐:保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展;(2)2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设,推荐:都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份);粤港澳大湾区:深圳区域(天健集团、招商蛇口)、广州区域(保利地产)、珠海区域(受益华发股份、格力地产)、;(3)租赁市场的政策推出不断加快,REITs推出有望加速,推荐:世联行、滨江集团、万科A。

    风险提示:行业调控边际趋紧