房地产行业月报:核心二三线新房成交超预期,房贷额度仍偏紧

板块迎来开年行情,优质个股表现突出。2018年1月申万房地产板块整体大幅上涨13.62%,在申万28个子行业中涨幅第一,成交量7602亿元,环比大增192.6%。同期沪深300上涨6.08%,表现弱于房地产板块。对比各子行业的表现,银行、家用电器、钢铁表现优异,分别上涨12.74%、10.34%、6.62%。个股方面,上月表现较好的个股主要是泰禾集团、荣盛发展和华夏幸福,月涨幅分别达75.32%、44.39%、43.55%。 核心二三线新房成交大幅增长,存量房成交持平。2018年1月,60样本城市新房月销均值4427套,环比下降31%、同比下降4%;其中调控二三线城市月度同比增长43%,一线城市月度同比下滑仅1%,而重点二三线城市下滑较多达32%。1月14个城市存量房成交均值为4407套,环比小幅下降1%、同比微增1%。

    房地产企业购置土地面积年末显著增加,企业补库存需求显著。2017年房地产企业购置土地面积25508万方,同比增长16%,增速为7年来新高;土地购置费23169亿元,同比增长23%;土地购置成本持续上升至9083元每平米,同比增长7%。

    房产开发贷款余额、个人购房贷款余额均在历史高位。地产开发贷款、房产开发贷款余额均逐年提升,至2017年末分别为1.3、7.0万亿元,地产开发贷款余额较16年末降低1500亿元,而房产开发贷款余额则较16年末大幅增长1.34万亿元,每个季度新增净额均为正。截至2017年末,个人购房贷款余额为21.9万亿元,较16年末大幅增长2.76万亿元。

    核心城市首套房贷利率多数无折扣,额度持续偏紧。目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮,贷款利率分别为基准利率的1.1倍、1.05倍、1.05倍;上海目前首套房贷利率仍有折扣,约9-9.5折。二套房贷利率上海仍为1.1倍,深圳为1.1-1.2倍,广州为1.15倍,北京约1.2倍。 2018年我们依然看好地产板块“强于大市”的投资评级,建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股,A股推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展等,港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等。

    风险提示:信贷政策或进一步趋紧、调控政策或超预期等。