保利地产2017年业绩跟踪快评:业绩、规模、融资的确定“三重击”,给予确定性的估值溢价
自我们2017年11月13日发布公司深度报告《业绩拐点已临、规模增长可期》以来,对于公司资源拐点(17年11月底收购保利香港50%股权)、机制拐点(17年12月实施跟投机制)、规模拐点(17年销售额突破3000亿)、业绩拐点(17年净利增速26%超预期)的判断先后印证,公司成长步入快车道。站在目前的时点,我们认为公司具备业绩、规模、融资的确定”三重击“,应享受确定性的估值溢价:
结算高峰、利润率改善带来确定业绩
和多数地产龙头股一致,公司未来两年较高的业绩确定性来源于:1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,带来利润量和质的改善,一方面结算规模稳步攀升,增强业绩锁定度,截至2017年三季度末,公司预收账款/前四季度营收比重达到161%,高于板块131%的平均水平,另一方面,公司毛利率迎来修复上行期,2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、项目权益比趋于稳定,少数股东损益对净利分流下降,17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。
充沛土储、相对“低基数”规模带来确定增长
2017年积极拓展,公司土储规模稳步攀升,2017年公司新增项目规划建面达到4755万平,是同期销售面积的2.12倍,据我们估算,截至2017年末,公司总可售货值接近1.3万亿,土储充沛。在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比,公司规模基数“相对较低”,2017年销售额为3092亿元,因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中,公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。
去杠杆下央企背书带来确定的融资优势
自2017年以来,行业整体去杠杆趋势明确,从房企主要的融资渠道来看:1、银行开发贷规模持续收缩,2017年末全国地产开发贷余额为1.3万亿元,同比下降10.3%,连续两年下降;2、从债券发行规模来看(公司债、中票、短融),2017年房企发债2497亿元,同比下降72%,其中公司债降幅达到90%;3、从信托等非标渠道来看,随着银行、债券等渠道收紧,房地产信托在2017年再度爆发,根据用益信托网数据,2017年房地产信托发行额达到6378亿元,同比增长133.4%,2018年1月发行额543亿元,同比增长173%,虽然目前信托融资相对畅通,但从资金成本来看,18年1月发行信托年化收益率达到7.63%(17年全年为7.1%),相较公司债(2018年1月发行利率为5.98%)、银行开发贷(基准利率上浮10-20%,接近6%),信托融资成本偏高。
在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本约4.9%,较2016年扩大约0.2个百分点,但仍处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2017年10月发首单央企住宅租赁类REITs获批(规模50亿)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:公司2017年前三季净增借款余额830.62亿,其中银行贷款和债券占比达到80.3%,信托贷款和保险债权计划比重仅19.7%,侧面反映了公司较高的资金利用效率。
给予确定性的估值溢价,维持“买入”评级
公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为10.8、8.2x估值,维持“买入”评级。
风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等