房地产行业:长租公寓,政策风起,未来可期

政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前,我国住房租赁市场以个人出租为主,伴随消费主体向85 后、90 后转变,传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显,传统模式难以满足新兴需求。近年来,利好住房租赁市场发展的政策频频发布,顶层设计趋于完善。2015 年以来,住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展,地方积极跟进,试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外,“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益,稳定租赁关系,利好长租公寓发展。

    长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外,需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。人口向核心一二线城市流动趋势不减,高房价刺激购房需求转向租房需求、首置年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言,住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。

    集体建设用地入市,类REITs 产品拓宽房企融资渠道。2017 年8 月,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选择13 个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房,各地“只租不售”地块频出,彰显政府发展住房租赁市场决心。类REITs 产品盘活租赁资产,解决长租融资痛点,上述举措能够有效增加租赁住房供给。

    信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费,金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资,同时,互联网公司推出信用租房业务,12 试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费,调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费,政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。

    多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好,多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中,房企多采用自持物业的重资产运营方式,中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主, 从房源获取的角度看,集中与分散并行。

    发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看,机构主导供应与政府主导供应并存,模式各异。具体而言,德国住房租赁市场上私人与机构并重,租赁保障体系完善;新加坡政府主导租赁住房供应,对不同收入水平人群实行差异化准入;日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应;美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs 模式为主。

    多主体竞逐,合作或是常态;市场细分,增值服务是关键。当前我国租赁住房的发展还处于初步阶段,多主体参与、多模式并存。参与各方均凭借自身比较优势切入住房租赁领域。未来,房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。在市场细分的前提下,增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键。

    相关公司: 招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、世联行(002285.SZ)、昆百大A(000560.SZ)、天健集团(000090.SZ)风险提示:各地政策推进力度不及预期,租赁需求释放不及预期,租赁业务拓展速度低于预期。