南山控股:吸收合并深基地顺利过会、当前股价隐含近30%折价

类别:公司研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可,刘义 日期:2018-01-25

公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.07元/股。

    吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。公司于2016年8月首次向证监会申报换股吸收合并深基地并获受理,10月公司申请中止审核(政策不明朗),17年10月底申请恢复审核,并于18年1月获证监会审核通过,将成就A股纯正物流地产第一股。根据最新重组方案,南山控股发行8.3亿股,以3.6:1的比例吸收合并深基地,即1股深基地换取3.6股南山控股,其中南山控股换股价5.43元/股,深基地换股价19.55元/股(对应23.27港元/股);重组完成后总股本达27亿股。另外,本次合并提供现金选择权。

    “物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价近30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值179亿,较NAV折价近30%,安全边际显著。

    物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,是地产行业少有的成长领域。根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先,本次重大资产重组完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。

    南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。

    维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2017-19年EPS分别为0.34、0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为20X、16X、13X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。

股票代码 股票名称 最新价(元) 涨跌额(元) 涨跌幅(%) 成交额(万元) 成交量(手)
002314 @nn@ @n@ @c@ @cc@ @v@ @t@

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
金地集团 中性 -- 研报
保利地产 中性 -- 研报
中南建设 中性 -- 研报
万科A 中性 -- 研报
贵州茅台 买入 -- 研报
歌尔股份 买入 12.34 研报
三一重工 买入 -- 研报
中国人寿 持有 -- 研报
中国太保 持有 -- 研报
新华保险 持有 -- 研报
中国平安 买入 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
瑞丰光电 0.42 0.45 研报
深圳新星 0 0 研报
南山铝业 0.57 0.55 研报
光环新网 0 0 研报
宁波银行 0.90 1.14 研报
招商银行 1.34 1.48 研报
农业银行 0.35 0.39 研报
建设银行 0.59 0.64 研报
工商银行 0.51 0.57 研报
太阳纸业 0.70 0.36 研报
中国人保 0 0 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
中信证券 35 持有 买入
贵州茅台 31 持有 买入
五粮液 28 持有 持有
上汽集团 27 买入 买入
隆基股份 27 买入 持有
华泰证券 27 持有 持有
三一重工 26 持有 买入
中顺洁柔 26 持有 买入
通威股份 25 买入 持有
中国国旅 25 持有 持有
万科A 24 买入 中性
恒瑞医药 23 买入 持有
伊利股份 23 持有 持有
芒果超媒 23 买入 持有
格力电器 22 持有 买入
保利地产 21 买入 中性
青岛海尔 21 买入 中性

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 457 80 231
汽车制造 376 33 225
钢铁行业 354 28 217
化工行业 296 53 96
电子器件 285 50 165
金融行业 275 23 129
生物制药 245 42 133
建筑建材 219 32 104
机械行业 207 43 84
交通运输 187 23 90
有色金属 186 45 65
家电行业 182 14 122
房地产 177 23 118
服装鞋类 172 18 84
酒店旅游 160 20 51
酿酒行业 154 15 89
农林牧渔 143 25 67