万科A:服务房价化的典范,未来地产的巨头
房地产长效机制下,品牌房企更具竞争优势和更高ROE水平。万科作为行业龙头,品牌溢价已经凸显,利润率已经出现改善,未来三年业绩确定性较强。
更新报告给予“增持”评级:公司在过去两年实现销售大幅增长,由于竣工进度的放缓和结算的滞后,未来三年公司将逐渐释放业绩,业绩确定性较强。预计2017~2019年业绩增速分别为31%、25%、20%,EPS为2.50、3.12、3.74元。PE参考国际水平15倍,因此给予目标价格56.10元。 2017年的土地改革,地产商业模式切换为建房+运营,估值体系切换为PE+ROE:土地制度改革下,地价涨幅放缓,房企商业模式从融资囤地往开发周转方式转变,只有具有开发能力的品牌房企能够持续经营。房企的盈利模式也从赚取级差地租向赚建房的利润转变,因此地产开始体现制造业属性,核心指标是ROE,估值方式应从NAV切换到PE估值。
利润率成为当下最核心指标,万科高于行业水平:万科的周转率和净利率分别为0.33和9.5%,均高于行业平均水平。公司从2009年开始由规模速度型向质量效益型转变,从此销售进入稳定增长,穿越行业周期。公司于2014年确立了未来十年的业务版图为“三好住宅+城市配套服务商”,并创立事业合伙人和项目跟投制度,带动员工加快周转、管控成本,带来ROE先于行业在2014年出现向上拐点,2016年实现19.68%,处于行业领先水平。随着公司品牌溢价渐显,利润率还将进一步提升,带来公司ROE继续抬升。在行业整合的背景下成为综合实力最强的房企。 催化剂:短期催化剂是公司销售持续高增长,中期催化剂是土地改革持续,地产呈现类制造业,行业进一步整合并提高利润率水平。
风险提示:销售和结算低于预期。