房地产行业对武汉允许符合条件的客厅改造后出租的点评:住宅N+1合法化之路

目前市场的主流是在满足消防要求后,可发展N+1。

    2018年1月15日武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,其中的亮点是符合条件的客厅可改造出租,俗称住房租赁“N+1”模式。具体来看,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅,可以作为一间房间单独出租使用,同时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米。这是继2017年1月广东省允许住宅可以按规范改造后出租,2月上海市政府“N+1”延续合法化,12月成都颁布住宅改造后出租人均面积不得低于4平米后,又一个允许N+1的城市。但需注意的是同年9月底北京出台“以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租”的文件,实质上对客厅分割并没有明确反对,但在之后开展的公寓大排查专项整治行动中大量N+1房源被拆除清退。

    安全规范前提下的N+1能有效提升租赁市场的房源供给

    现阶段住宅隔断改造后出租被多地政府合法化,我们认为在租赁需求旺盛的市场下,主要是为了提升市场专业机构租赁用房的房源量供给,尤其是在住建部提名12个人口净流入的城市。众所周知现在品牌机构运营的租赁房源市占仅为2%,大部分还是C2C的个人房源。从目前市场供需、实践与引导角度看,N+1是发展的一个方向,但前提是需满足消防需求等。不过对于限制人口流入的一线城市,N+1需持谨慎态度。例如北京一方面有非首都功能疏解任务,另一方面将来租房人群也会朝中高端发展,因此需含客厅的成套住房。

    N+1被广泛运用于分散式,增加租赁机构盈利能力

    对于公寓企业,在早期多地N+1的默许下,也已经投入大量成本做了大量N+1房源。将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍,而N+1模式也被运用在分散式长租公寓中,多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源;对于承租人,一线城市房租节节攀升下,这么大的客厅如果不改为房间出租分摊房租,谁愿意花高租金租这么小的房间。民间资本和公寓创业者,一方面在短短几年间改变了城市的租赁环境,另一方面的确在急于寻求发展中埋下一些隐患,但不能忽略的是,功大于过。随着租赁行业的规范化,推荐布局分散式公寓的租赁机构世联行。

    风险提示:N+1不被地方政策允许支持。