保利地产:业绩增速超预期,销售突破3000亿
事件:2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%。
业绩增速超预期,全年销售额突破3000亿。
公司作为地产行业龙头,受益于行业集中度提升,销售规模快速增长,2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;
受营改增实施和项目结转区域变化影响,公司营业收入略有下滑,2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,但由于结转项目毛利率提高且权益占比提升,公司归母净利润增长迅速,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%(此前wind 一致预期为18.32%)。
加速拿地扩充土地储备,为规模扩张奠定坚实基础。
公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个,超过2016年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017年拿地总货值约为5319亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。
资源整合持续推进,有望重返行业前三。
17年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。
激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。
公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。
2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。
投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张;
公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 2017-19年EPS 为1.24、1.51和1.80元,对应PE 为13.39X、10.98X、9.25X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。
风险提示:一季度销售不及预期、加息。