保利地产:业绩超出预期,发展持续提速

事项:保利公布2017年业绩快报,预计2017年营收同比下降6.3%,利润总额同比增长10.2%,净利润同比增长26.3%,对应每股EPS1.32元,超出市场预期。

    毛利率回升叠加权益比例上升,带动业绩超预期:公司2017年实现营收1450.3亿,同比下降6.3%;归母净利润156.8亿,同比增长26.3%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,归母净利润占营收比例较2016年提升2.8个百分点至10.8%;利润总额占营收比重较2016年提升2.7个百分点至17.7%;2)受结转项目权益比上升影响,归母净利占利润总额比重同比上升7.7个百分点至61%。

    销售大幅提升,拿地开工进取:公司2017年实现销售金额3092.3亿,同比增长47.2%;销售面积2242.4万平,同比增长40.3%;销售均价13790元/平米,同比增长4.9%。公司12月新增建面887.6万平米,环比增长112%,全年新增建面4000万平米,同比增长66%,为同期销售面积的178%,较2016年上升28个百分点。平均楼面地价6602元/平米,为同期销售均价的47.9%,较2016年上升9.4个百分点。公司2017年前三季度新开工同比40.1%,远超同期全国增速。公司董事长此前明确表示两三年重返行业前三,叠加加快拿地开工的势头,未来销售再上台阶值得期待。

    激励不断完善,助力规模腾飞:公司2016年已推出新一轮股权激励,授予期权1.3亿份,授予价格8.72元,覆盖包括公司高管在内的682名员工。近期公司进一步推出项目跟投制度,有效解决项目层面激励相对不足的诟病,其中单个项目跟投金额不超过10%,处于国企中较高水平。结合前两轮股权激励,公司激励制度不断完善,进一步绑定员工与公司利益。目前董事会已授权经营层制定相应细则并具体实施,随着未来跟投制度的逐步落地,有望助力公司规模再上台阶。

    资源整合加速,跨越式发展可期:继收购中航地产之后,公司拟以51.5亿(现金对价23.8亿,承担债务27.7亿)收购保利香港控股50%股权。保利香港控股持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。若本次交易完成,公司相当于持有保利置业19.83%股权,按保利置业2017H净资产224亿计算,本次收购对价仅为1.16倍PB,低于主流地产估值。保利置业项目覆盖上海、香港、广州、深圳等20个城市,在手土储达2100万平。本次收购完成将进一步提升公司销售规模及在手货值,同时公告明确未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。公司此前承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多筹码。此外随着央企整合拉开大幕,公司作为央企龙头房企,预计未来仍有望获得更多收购兼并机会,助力规模跨越式提升。

    投资建议:考虑公司持续超预期的销售表现及提速发展的意图,小幅上调公司2018-2019年盈利预测。预计2018-2019年EPS分别为1.63(+0.10)元和1.98(+0.13)元,当前股价对应PE分别为9.6倍和7.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:业绩及销售不及预期风险。