万科A:全年销售稳定增长收关、城市配套服务商继续深化

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    万科1月3日公布2017年12月销售及新增项目简报,12月份公司实现合同销售面积453.2万平方米,同比+171.9%,合同销售金额622.3亿元,同比+165.8%;1~12月份公司累计实现合同销售面积3595.2万平方米,同比+30%,合同销售金额5298.8亿元,同比+45.3%;1~12月份公司累计新增建面(含物流用地)4913万平方米,同比+60.1%,权益总地价1993.5亿元,同比+50.7%;

    12月销售增速翻倍,全年近5300亿,同比+45.3%

    公司12月实现销售面积453.2万平方米,环比+97.4%,同比+171.9%;实现签约销售金额622.3亿元,环比+79.1%,同比+165.8%;1~12月公司累计实现销售面积3595.2万平方米,同比+30%,实现签约销售金额5298.8亿元,同比+45.3%。单月来看,万科12月销售环比同比均实现大幅增长;全年来看,据克而瑞数据,万科2017年度销售以5300亿仅次于碧桂园5500亿排第二,实现了高基数下高增长。销售均价方面,12月公司实现销售均价13731元/平方米,环比11月下降了9.28%,1~12月销售均价14739元/平方米,同比去年上涨11.7%。

    土储力度加大、全年新增货值6380亿,审慎拿地严控成本

    公司12月单月合计获取土地项目26个,合计建面524.7万方,其中归属万科的权益建面276.9万方;单月获取土地金额316.4亿,权益地价款188.8亿,权益比例为56.2%,单月拿地成本为6210.9元/方;全年看,1-12月公司累计获取土地建面(含物流用地不含广信资产包)4913万方,同比+60.1%,为今年销售面积的136.7%,整体土地储备规模进一步提高,从土储购入时间分布看,上半年1618万方,下半年3294万方,其中有上半年有地价较高拿地时机不佳的因素,同时也会有公司董事会换届后拿地风格转变的原因;全年拿地总金额2872.6亿元,其中权益拿地价1993.5亿元,同比+50.7%,据克而瑞统计,万科2017年全年新增土储货值6379.7亿元,为明年推盘加量奠定基础。拿地均价方面,1-12月拿地均价5847元/平,同比-1.6%,为公司今年销售均价的39.7%,拿地成本较低一方面因为今年拿地包含少部分价格较低物流用地稀释均价,另一方面有公司成本控制的因素。

    投资建议:王者龙头地位固化、溢价空间更高

    业绩层面,万科在2017年以45%的高增长实现了5000亿销售额的目标,达到5300亿,同期新增土储货值6380亿,18年推盘量值得期待;管理层面,三季度新董事会郁亮的接班让公司站在一个新的起点,深铁的正式进驻也为万科与深铁在“轨道+物业”领域进行优势资源互补的深度合作提供机遇;业务层面,战略收购广信资产包扩充土储,联合多方私有化普洛斯独占物流地产鳌头等一系列举措让我们看到万科的战略眼光;估值方面,结合目前全球市场及A股市场风格走向与我们先前策略报告对美股地产市场的分析与来看,地产行业龙头应享有更高估值溢价,万科作为财务健康,市场地位稳固、业绩增长确定性与持续性强的行业龙头,值得我们看好公司在2018年的业绩增长。我们预计公司17-19年的EPS为2.53、3.28、4.16元,PE对应当前股价为13.07X、10.11X、7.96X,维持“买入”评级,6个月目标价上调至42.64元,对应18年PE为13倍。

    风险提示:房地产市场销售不及预期。