南山控股:试水产业小镇及资产证券化,探索拿地融资新途径

投资建设车联网小镇,长三角布局再下一城:

    公司拟于无锡锡东投资建设车联网小镇。预计项目占地约930亩,总建设规模123万方(暂定)。项目位处无锡主城区与锡东高铁站中间,交通优势突出,不排除公司未来继续通过产业地产的方式持续获取新项目。

    发行购房尾款资产支持票据,提高资金使用效率:

    公司的全资子公司南山地产拟对购房尾款进行资产证券化,通过发行信托计划进行融资,发行总规模不超过6亿元,期限不超过3年,分为优先级和次级,其中次级部分由南山地产认购。该举为公司在融资模式上的创新,有利于提高资金使用效率。

    吸收合并深基地B,物流地产龙头光芒即将绽放:

    吸并事项已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充解释。宝湾物流市占率6%,行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流运营、在建及拟建面积547.9万方,收入2012-2016年复合增长率18.8%,增长迅速。重组后将形成地产开发及物流地产双主业格局。

    宝湾控股专注于高标仓,业绩兑现可期:

    宝湾控股重点布局一二线和强三线城市,14年起加大拿地力度,预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态,按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算,全部园区投入运营后,年租金收入可达18亿元左右,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

    投资建议:

    公司尝试产业地产拓展土地获取新渠道,吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局,目前公司已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充、解释。对公司地产及物流地产业务进行估值,重组前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。重组后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率41.2%,安全边际较高。我们预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19.5X、18.7X、15.1X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.5X、22.8X、18.7X,维持“买入”评级,6个月目标价7.8元。

    风险提示:重组进展不达预期,调控影响公司销售,车联网小镇方案存在不确定性。