广深铁路:拟交储土地使用权,实质性推进铁改落地

事件

    12月27日广深铁路发布公告,拟将广州东石牌旧货场约3.7万平方米的土地使用权有偿交储开发。

    点评

    有偿交储土地使用权,实质性推进土地盘活:为了配合广州城市更新改造,并且结合公司自身推动转型变革,响应国务院铁改号召,公司拟将位于广州市天河区的广州东石牌旧货场,约3.7万平方米的土地使用权有偿交储开发。具体交易土地面积将以广州市房地产测绘所或其他有权部门出具报告书为准,交易价格将以土地估价报告为基础,由交易各方通过协商最终确定。自2013年8月下发《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》,鼓励土地综合开发利用(图1),以及今年8月铁总召开土地综合开发项目推介会,铁路土地盘活预期提升后,公司终于迈出开发自身土地资源的实质性步伐。

    土地资源丰富,公司价值提升空间巨大:公司判断本次交储若能实施,其产生的利润预计占2016年归母净利润11.6亿元的50%以上,即5.8亿元。按此计算,此货场每平米可获利润1.6万元。公司拥有广州至深圳之间所有土地的使用权,共1312万平方米。这片土地是专用于铁路运输生产用地,包括轨道、线路、车站、货场、仓库和供电等铁路专用生产设施用地。截止2017年半年报,公司土地使用权账面价值仅为16.0亿元,折合每平米122元,盘活后公司价值提升空间巨大。不过由于铁路的点多线长面广,有狭长地带等,有的比较难开发,可利用的面积保守估计200万平方米。按照9月1日广州市国土规划委公布的《广州市国有建设用地使用权基准地价》,原市辖10区规划建设用地区商业、办公、居住、工业用地平均价格水平分别为15351元/平方米、4915元/平方米、6255元/平方米、887元/平方米,公司较易开发土地多分布在城市周边,我们判断多用于商业和居住用途,按每平米10000元计算,公司土地升值幅度可达180亿元。

    普客提价渐行渐近,广深铁路受益明显:距离上次1995年普客提价已经过去20余年,客运票价严重滞后CPI涨幅,同样低于其他交通出行方式(图2)。2016年12月底发改委下发《铁路普通旅客列车运输定价成本监审办法(试行)》,面向社会公开征集普通旅客列车票价改革意见,并已在近日完成成本监审工作,之后将按照成本为基础进行提价。我们认为普客提价渐行渐近,并测算了普客提价对于公司净利润的敏感性,如果长途车平均票价提高30%,在考虑本次交储贡献业绩后,公司2018年净利润弹性仍将达到62.5%。(图3)

    投资建议

    公司处于成本释放周期,业绩正逐步见底。短期铁改是公司最大看点,铁路土地开发提速,多元经营大有前途,并将极大受益于普客提价。暂不考虑普客提价及此次交储之后的土地盘活,我们上调2018年净利润至16.4亿元,上调幅度28%。预测公司2017-2019年EPS分别为0.15/0.32/0.21元,对应PE分别为36/24/26倍,维持“买入”评级。 风险提示 n 铁路改革进度低于预期。目前铁路改革处于方案制定阶段,存在进程放缓可能,公司未来业绩增长或低于预期。

    宏观经济不景气,客流量减少。公司客运收入占比超过40%,若客流量减少将限制公司业绩主要来源,导致净利润增速低于预期。

    成本控制不得当。公司处于成本释放周期,今年安排11组动车组维修,人工成本和折旧高速增长,公司业绩承压。