保利地产:激励持续完善,提速意愿明显

激励不断完善,助力规模腾飞:公司2016年已推出新一轮股权激励,授予期权1.3亿份,授予价格8.72元,覆盖包括公司高管在内的682名员工。本次跟投制度为公司激励制度上又一次突破,有效解决项目层面激励相对不足的诟病,其中单个项目跟投金额不超过10%,处于国企中较高水平。结合前两轮股权激励,公司激励制度不断完善,进一步绑定员工与公司利益。目前董事会已授权经营层制定相应细则并具体实施,随着未来跟投制度的逐步落地,有望助力公司规模再上台阶。

    资源整合加速,跨越式发展可期:继收购中航地产之后,公司拟以51.5亿(现金对价23.8亿,承担债务27.7亿)收购保利香港控股50%股权。保利香港控股持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。若本次交易完成,公司相当于持有保利置业19.83%股权,按保利置业2017H净资产224亿计算,本次收购对价仅为1.16倍PB,低于主流地产估值。保利置业前11月实现销售356亿,同比增长17.9%,项目覆盖上海、香港、广州、深圳等20个城市,在手土储达2100万平。本次收购完成将进一步提升公司销售规模及在手货值,同时公告明确未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。公司此前承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多筹码。此外随着央企整合拉开大幕,公司作为央企龙头房企,预计未来仍有望获得更多收购兼并机会,助力规模跨越式提升。

    拿地开工进取,明确三年步入前三。公司1-11月实现销售金额2742.7亿,同比增长45.2%,其中11月单月销售364.1亿,同比增长137.4%,单月销售额创历年次高水平,预计全年有望超3100亿,同比增长近50%。公司前三季度新开工同比40.1%,前11月新增建面3413万平米,同比增长156%,为同期销售面积的171%,开工拿地积极为销售再上台阶奠定基础。公司董事长宋广菊近期明确表示两三年进入行业前三,无论是激励制度的完善、高管发言还是明显提速的拿地开工态势,均反映公司做大规模的壮志雄心。

    投资建议:考虑公司持续超预期的销售表现及提速发展的意图,上调公司2018-2019年盈利预测。预计2017-2019年EPS分别为1.21元、1.53(+0.06)元和1.85(+0.17)元,当前股价对应PE分别为10.8倍、8.5倍和7.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。

    风险提示:业绩及销售不及预期风险。