金融街:虎踞京城核心区域,资产价值重估可期

加大核心城市优质物业自持力度,稀缺物业资源潜力逐步释放,运营类业务盈利能力不断提升。公司2016年物业租赁业务与物业经营业务的收入占比合计已达9.5%,物业租赁业务实现营收12.5亿元,同比增长35%;物业经营业务实现营收6.4亿元,同比增长16%。公司的自持物业主要位于北京金融街区域,北京金融街区域业已形成金融机构的聚集效应,2016年办公楼租金价格上涨8%,空置率仅1%,优质稀缺物业的潜力正在逐步释放。

    商业地产为公司地产开发业务拳头产品,可结算资源及土储丰厚,布局集中于一二线城市。公司2016年实现签约销售金额276.3亿元,同比增长84%。

    其中商业地产实现销售额123亿元,同比增长73%;住宅产品实现销售额153亿元,同比增长94%。目前在开发及待开发的项目中以商业和商住混合项目为主,商业地产项目为公司的拳头产品和竞争优势所在,且不受调控政策影响。目前公司可结算资源达878亿元,分布上仍以一二线城市为主。

    受益于北京城市总体规划,公司核心区域物业价值将迎重估机会。2017年9月27日,《北京城市总体规划(2016-2035)》正式获批,公司的多个物业位于规划中的“一核”、“一主”及“两轴”范围内,无论是自持物业还是拟出售的物业,其价值都将迎重估机会,助推公司业绩。另外,规划中缩减了中心城区的城乡建设用地规模,中心城区非首都功能被疏解后现有的物业将存在二次开发的机会,公司作为西城区国资委的控股企业将有望参与。

    首次覆盖给予增持评级,目标价13.31元。未来几年公司稀缺物业潜力将逐步释放,我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.07/1.21/1.41元。由于A 股地产公司中很难找到与公司业务模式一致且物业租、售比例接近的公司,因此我们采用历史PE 估值法进行估值。公司自2010年至今的历史平均PE 为11X,给予公司2018年11X 的PE 估值,对应目标价13.31元。