房地产行业2018年投资策略:市场持续回落调整,城市分化格局延续

政策展望:政策面依然偏紧,热点城市监管将趋于常态化。我们认为,从经济增长的角度看,社会总需求并未出现周期性好转,短期内我国经济仍面临挑战。现阶段金融去杠杆稳步推进,利率中枢上行,市场流动性整体偏紧。展望未来,金融监管仍将持续,货币政策中性维稳基调不变。在去杠杆的目标之下,政策面依然偏紧,流动性收紧的趋势不会发生太大变化。

    市场展望:预计将维持调整趋势。2017年1-10月,全国商品房销售面积同比增长8.2%,和2016年1-4月36.5%的增速高点相比,已下滑28.3个百分点,已调整17个月。10月份单月的商品房销售面积为1.42亿平方米,同比下降5.98%,增速为2015年3月以来最低值。在目前调控形势依然趋严的背景下,我们预计2018年商品房销售将维持调整态势。

    库存压力短期缓解,中长期依然存在。随着商品房销售的快速回升,库存压力短期明显缓解。商品房销售面积/新开工面积明显回升。但商品房施工面积/销售面积的比值依然处于高位,因此从中长期看库存压力依然存在。

    我们预计2018年房地产市场将维持调整,城市分化格局将延续。由于政策面依然趋紧,我们预计2018年房地产市场将继续回落调整。热点城市监管趋于常态化,因此一线城市房地产市场将继续处于调整状态。部分库存较大的三四线城市将依然处于去库存进程,城市分化格局将延续。

    下调行业评级至“中性”。我们预计2018年房地产政策面依然偏紧,房地产销售将依然处于调整回落态势,下调行业评级至“中性”。可关注业绩增长较明确、增长模式受住宅销售影响较小的房地产企业,如万科A(000002)、保利地产(600048)、华夏幸福(600340)和世联行(002285)等。