万科A:公司11月销售稳定回升,业绩增长确定性较强,维持“买入”评级

公司公布11月销售情况,销售同比增速较10月稳定回升,销售金额同比增长18%,符合预期,公司全年完成5000亿的销售目标已无悬念。公司目前已售未结转项目金额超过6000亿元,未来业绩增长锁定性较强,我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元,YOY分别增长29%和19%,EPS分别为2.46元和2.92元,按目前A股价格计算,对应PE分别为12.6倍和10.6倍,PB2.1倍;H股对应PE为9.6倍和8.1倍,PB1.6倍,目前AH股估值合理,我们维持AH股“买入”的投资建议。

    公司销售情况:公司11月份实现销售面积229.6万平方米,销售金额347.5亿元,分别YOY-11.3%和+17.9%,销售增速环比10月明显回升,销售均价15135元/平米,MOM+1.9%,YOY+32.9%,公司11月销售情况符合预期。累计来看,公司1-11月共实现销售面积3142万平米,销售金额4676亿元,分别同比增长21%和37%,增速较1-10月分别下降3.6个和1.8个百分点。公司1-11月累计房屋销售均价为14885元/平,YOY+13.2%。

    销售增速企稳回升,可结资源充足:公司11月单月销售面积增速衰退,销售金额仍保持较稳定增长,主要由于推盘区域的变化,热点城市高房价区域开盘量占比有所增加。整体来看,目前公司销售结构合理,销售均价稳定,明显好于行业平均水平,全年销售将保持较高速增长,完成5000亿以上的销售金额已无悬念,公司目前在手已售未结转金额超过6000亿元,且多为高利润率项目,锁定了未来2-3年的业绩稳定增长。

    项目获取积极,土地储备提升:公司11月共新增19个地产开发项目,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,总建筑面积340万平方,权益建筑面积246万平米,高于单月销售面积,土地储备量继续提升;支付权益土地款171亿元,综合楼面地价6946元/平米,月拿地金额占销售金额比重为49%,综合楼面地价6946元/平米,拿地节奏保持积极且有效控制拿地成本,保证未来项目开发的毛利维持较高水平。

    调控政策加码,未来销售量价齐升的局面恐难延续:受目前多城严苛限购、限售、限价和日益收紧的房贷政策影响,同时叠加今年上半年的销售基期相对较高,我们预计全行业明年一季度的销售情况幷不会乐观,同比增速或将出现衰退情况,但地产行业集中度将进一步提升,公司作为行业龙头企业,项目储备及品牌效应方面优势明显,未来市占率有望进一步上升,我们看好公司未来的长期发展。

    盈利预测与投资建议:我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元,YOY分别增长29%和19%,EPS分别为2.46元和2.92元,按目前A股价格计算,对应PE分别为12.6倍和10.6倍,PB2.1倍;H股对应PE为9.6倍和8.1倍,PB1.6倍.公司作为行业龙头,销售增速稳定,且未来几年业绩增长锁定性较强,目前AH股估值合理,我们维持AH股买入的投资建议。