南山控股:地产物流双引擎,物流龙头悄成型

类别:公司研究 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2017-12-01

事件:公司11月29日公告调整换股吸并深基地B交易方案,取消配套募集资金11.28亿元,公司已与配套融资认购方签署了《终止协议》。

    地产主业项目优质,背靠大股东南山集团,潜在资源丰富

    公司2017年上半年实现合同销售面积13.88万平方米,结算面积3.37万平方米。公司深耕华东区域,地产业务保持较高的毛利率,并有逐年提高的趋势,2016年底,公司地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方的土地,潜在可开发空间体量较大,公司背靠南山集团,潜在土地资源想象空间较大。公司地产未结算面积估算约93万方左右(含土储),其中苏州占比69%。对公司地产业务进行NAV估值,其中,土地储备按照成本法保守估值,得到地产业务净权益增加值60.72亿元。

    吸收合并深基地B,A股首家物流地产龙头光芒即将绽放

    公司吸并深基地B事项已恢复审核,深基地物流地产市占率6%,为行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流园区运营面积达182.4万方,在建116.5万方,拟建249万方,总计547.9万方,收入2012-2016年复合增长率达18.8%,增长迅速。按平均租金28元/平/月、出租率92%估算,未来全部园区投入运营后,年租金可达18亿元,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。物流地产用EBITDA/资本化率估算NAV,EBITDA利润率70%,资本化率7%。运营的园区项目基本已产生稳定租金收入,直接计算NAV,在建和拟建项目尚存在不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,加总得到物流地产的NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%的股权,对应NAV为98.22亿元。

    引入物流地产基金,实现融资渠道拓宽

    公司拟与中保投招商国协仓储物流股权投资基金合作,共同投资开发、收购、持有及运营优质仓储物流项目,物流地产基金对项目公司股权占比不超过49%。基金规模37.5亿元,基金计划投资期3-5年,投资期满后3年完成退出,实现轻重资产分离经营模式,融资渠道拓宽,优化资本结构。

    投资建议:

    公司吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局。对地产及物流地产业务进行估值,交易前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。交易后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率43.8%,安全边际清晰。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19X、18X、15X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.1X、22.4X、18.3X,首次覆盖给予“买入”评级,6个月目标价7.8元。

    风险提示:吸收合并深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售

股票代码 股票名称 最新价(元) 涨跌额(元) 涨跌幅(%) 成交额(万元) 成交量(手)
002314 @nn@ @n@ @c@ @cc@ @v@ @t@

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
长沙银行 买入 -- 研报
恒立液压 买入 -- 研报
中信出版 买入 -- 研报
旭升股份 持有 -- 研报
星宇股份 买入 -- 研报
拓普集团 持有 -- 研报
长城汽车 买入 -- 研报
均胜电子 持有 -- 研报
福田汽车 买入 -- 研报
德尔股份 买入 -- 研报
精锻科技 持有 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
老凤祥 1.16 1.29 研报
开润股份 0 0 研报
周大生 0 0 研报
珀莱雅 0 0 研报
上海家化 0.90 1.22 研报
跨境通 0.96 0.82 研报
南极电商 0.74 0 研报
银座股份 0.56 0.50 研报
新华百货 1.24 1.33 研报
欧亚集团 1.01 1.24 研报
大东方 0.48 0.34 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
中信证券 34 持有 持有
贵州茅台 32 持有 买入
隆基股份 32 买入 持有
华泰证券 32 持有 持有
伊利股份 31 持有 买入
万科A 30 买入 买入
格力电器 30 持有 买入
五粮液 30 持有 买入
上汽集团 29 持有 买入
通威股份 28 买入 持有
泸州老窖 28 持有 持有
三一重工 27 持有 持有
美的集团 27 持有 中性
中信证券 26 持有 持有
中国国旅 25 持有 持有
华能国际 24 持有 持有
当升科技 24 持有 持有

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 586 79 299
汽车制造 520 37 298
建筑建材 432 53 211
金融行业 430 28 192
电子器件 410 55 234
钢铁行业 371 29 166
化工行业 367 61 113
机械行业 321 41 108
生物制药 305 49 143
房地产 283 31 203
家电行业 275 11 132
酿酒行业 258 15 110
煤炭行业 241 23 103
有色金属 231 48 75
服装鞋类 230 18 110
食品行业 201 23 68
酒店旅游 194 20 56