浦东金桥:深耕租赁市场,房地产项目将于明年进入结转期

类别:公司研究 机构:联讯证券股份有限公司 研究员:许晓雷 日期:2017-11-27

上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立,于1992年5月19日在上海注册,公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

    三季报,营业总收入11.43亿元,同比增长4.09%;归母净利润5.47亿元,同比增长15.65%;结合半年报数据分析,租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性,整体上看,公司营业总收入和归母净利润分别在2014和2015下滑后,至去年已经逐步企稳,归母净利润2016年升势明显。

    浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X和39.70X,11月23日浦东金桥PE(TTM)为28.31X,大幅低于平均数和中位数,接近三年周期的最小值26.72X。

    公司主要开发金桥开发区,所持租赁业主要位于开发区内,2017年半年报披露其出租率分别为,住宅96.75%,厂房、仓库75.92%,办公楼73.30%,研发楼82.18%,商业81.07%,酒店75.63%,2017年半年报显示租金收入6.31亿元。公司在建房地产商品房销售面积25万平方米,持有5块待开发土地区域,共计20万平方米,主要位于上海金桥地区,可为公司后续业绩提供稳定支持。

    我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升,上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大,可为其他港口起到复制效仿的作用,并且在地理位置上具有独特的优势,起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用,公司深耕金桥地区,现有租赁业务收入稳定,在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209万平方米,在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123万平方米,在建房地产商品房销售面积25万平方米,房地产土地储备20万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展,享受政策红利,并且随着国内、外经济的逐步恢复,市场业务也将有所提升,使用率和租金将有所增长,持续看好公司租赁业务的稳定性。

    (1)房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长;

    (2)房地产销售项目,我们预计碧云壹零项目(一期、二期)将在2018年年底开始结转,碧云壹零(其它期)将在2019年结转。我们预测公司17/18/19年房地产业务收入分别为1.16亿元、16.1亿元、21亿元。

    我们预计,17/18/19年,公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元;归母净利润6.22、8.33、9.59亿元;EPS为0.55、0.74、0.85元。

    相对估值法:公司属于申万行业分类下园区开发公司,我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数,公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77%、23.89%、20.38%。

    我们综合考虑,给予公司目标价19.1-19.5元。首次覆盖,给予“增持”评级。

股票代码 股票名称 最新价(元) 涨跌额(元) 涨跌幅(%) 成交额(万元) 成交量(手)
600639 @nn@ @n@ @c@ @cc@ @v@ @t@

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
桃李面包 中性 -- 研报
建设银行 持有 -- 研报
工商银行 持有 -- 研报
农业银行 持有 -- 研报
招商银行 持有 -- 研报
宁波银行 持有 -- 研报
口子窖 持有 -- 研报
今世缘 持有 -- 研报
海天味业 持有 -- 研报
伊利股份 买入 -- 研报
中炬高新 买入 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
桃李面包 0 0 研报
千禾味业 0 0 研报
青岛啤酒 1.28 1.41 研报
汤臣倍健 1.73 1.40 研报
重庆啤酒 0.40 0.44 研报
涪陵榨菜 0.46 0.75 研报
伊利股份 0.95 1.08 研报
洽洽食品 0.86 0.82 研报
天味食品 0 0 研报
恒顺醋业 0.29 0.14 研报
安琪酵母 1.13 1.08 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
贵州茅台 37 持有 买入
中信证券 34 持有 买入
三一重工 34 持有 买入
贵州茅台 28 买入 买入
隆基股份 27 买入 买入
华泰证券 27 持有 买入
上汽集团 26 买入 买入
五粮液 26 持有 买入
中顺洁柔 26 持有 买入
通威股份 25 买入 持有
中国国旅 25 持有 买入
万科A 24 买入 中性
三一重工 23 持有 买入
保利地产 23 买入 买入
恒瑞医药 23 买入 买入
伊利股份 23 持有 买入
芒果超媒 23 买入 买入

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 419 73 226
汽车制造 364 30 216
钢铁行业 340 28 212
化工行业 278 52 96
电子器件 277 48 156
金融行业 276 23 134
生物制药 242 42 138
建筑建材 239 33 122
机械行业 209 42 91
酿酒行业 180 16 103
家电行业 180 14 111
房地产 179 22 117
酒店旅游 179 20 62
交通运输 162 22 75
食品行业 146 21 68
有色金属 141 33 56
商业百货 136 19 79