浦东金桥:深耕租赁市场,房地产项目将于明年进入结转期

类别:公司研究 机构:联讯证券股份有限公司 研究员:许晓雷 日期:2017-11-27

上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立,于1992年5月19日在上海注册,公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

    三季报,营业总收入11.43亿元,同比增长4.09%;归母净利润5.47亿元,同比增长15.65%;结合半年报数据分析,租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性,整体上看,公司营业总收入和归母净利润分别在2014和2015下滑后,至去年已经逐步企稳,归母净利润2016年升势明显。

    浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X和39.70X,11月23日浦东金桥PE(TTM)为28.31X,大幅低于平均数和中位数,接近三年周期的最小值26.72X。

    公司主要开发金桥开发区,所持租赁业主要位于开发区内,2017年半年报披露其出租率分别为,住宅96.75%,厂房、仓库75.92%,办公楼73.30%,研发楼82.18%,商业81.07%,酒店75.63%,2017年半年报显示租金收入6.31亿元。公司在建房地产商品房销售面积25万平方米,持有5块待开发土地区域,共计20万平方米,主要位于上海金桥地区,可为公司后续业绩提供稳定支持。

    我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升,上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大,可为其他港口起到复制效仿的作用,并且在地理位置上具有独特的优势,起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用,公司深耕金桥地区,现有租赁业务收入稳定,在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209万平方米,在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123万平方米,在建房地产商品房销售面积25万平方米,房地产土地储备20万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展,享受政策红利,并且随着国内、外经济的逐步恢复,市场业务也将有所提升,使用率和租金将有所增长,持续看好公司租赁业务的稳定性。

    (1)房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长;

    (2)房地产销售项目,我们预计碧云壹零项目(一期、二期)将在2018年年底开始结转,碧云壹零(其它期)将在2019年结转。我们预测公司17/18/19年房地产业务收入分别为1.16亿元、16.1亿元、21亿元。

    我们预计,17/18/19年,公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元;归母净利润6.22、8.33、9.59亿元;EPS为0.55、0.74、0.85元。

    相对估值法:公司属于申万行业分类下园区开发公司,我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数,公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77%、23.89%、20.38%。

    我们综合考虑,给予公司目标价19.1-19.5元。首次覆盖,给予“增持”评级。

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