房地产开发Ⅱ行业:北京集体土地建设租赁住房意见发布,有效增加供给,利好租赁市场发展

2017年11月16日,北京市规划国土委、住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称“意见”),明确2017-2021年将供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房。

    1. 落实集体土地建设租赁住房试点方案,示范作用明显:2017年8月28日,国土资源部等联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选择北京等13个城市作为首批试点城市。时隔近3个月,北京推出集体用地建设租赁住房工作意见,是对该试点方案的落实,具有重要示范作用,预计其他11个城市(郑州已出台)将会陆续跟进。此外,北京启动1000公顷集体用地建设租赁住房,增加租赁房源供给,是贯彻中央加快建立“租购并举”住房制度之举。

    2. 四大亮点值得关注:A 未来五年将供应1000公顷:《意见》明确2017-2021年间合计供应1000公顷,以北京市土地规划1300公顷50万套估算,预计未来5年将供应38.5万套(38.5=1000/1300*50)B 明确产权证不得分割,杜绝变相小产权房:《意见》规定,集体租赁住房不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发,不予分割办理单元产权证书;C 禁止对外出租或以租代售:《意见》规定集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业,可依法出租获取收益,但单次租期不得超过10年,可有效遏制变相开发小产权房、以租代售行为;D 合理选址,促进职往平衡:坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城原则布局建设,为租赁人群工作提供便利,有利于引导人们转变观念,由购转租。

    3. 政策影响:A 盘活闲置存量集体用地,为农民增收创利:以集约利用方式拓展集体建设用地居住和产业发展功能,促进土地优化配置、拓宽集体经济增收渠道,农民可获得长远稳定收益;B 拓宽租赁住房建设渠道,缓解北京住房供需矛盾:北京因教育资源丰富和就业机会多元吸引大量人口流入,住房市场供不应求,以集体建设用地建设租赁住房,可有效缓解住房供应压力;C 分流商品房销售,减轻房价上涨压力:供不应求支撑北京房价高居不下,限购限贷等政策只能在短期内推后需求释放节点,而利用集体用地建设租赁住房,是从供给端真正缓解供不应求问题,引导住房需求从购房市场外溢至租赁市场,减轻房价上涨压力。

    4. 投资建议:租赁业务受益于政策鼓励,推荐率先布局长租公寓的世联行(002285)、万科A(000002)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、旭辉控股(0884.hk)。

    风险提示:政策推进不及预期。