房地产行业2018年投资策略:柳暗花明,迈向新格局

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:申思聪,卜文凯 日期:2017-11-22

1、趋势--山重水复,柳暗花明

    在行业环境不变的情形下,预计2018年行业销售和投资增速下行。预计2018年三四线销售的增长拉动逐渐乏力,同时销售对于投资的拉动钝化明显,在资金面大概率继续偏紧和土地市场热度逐渐回落的判断下,行业投资和销售增速下行概率较大

    2018年行业超预期的点在于:二线城市的市场回暖和政策存在修正空间

    紧抓两条投资主线:一是寻找竞争优势边际提升最明显的标的,二是布局可能享受政策红利的标的

    短期内调控政策放松概率不大。短期内调控政策仍然以“房住不炒”作为总纲领,包括租赁等长效机制将逐步推出。

    在三四线增速下滑及开工回补库存的支撑下,我们预计全年投资韧性较强、销售增速下滑。预计2018年投资增速4.9%左右,新开工面积增速在5%,2017年销售面积预计增长3%附近,土地购置面积保持持续增长。

    全国和区域龙头边际优势不断提升,抗周期能力增强,推荐:保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展;

    2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设:都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份);粤港澳大湾区:深圳区域(天健集团、招商蛇口)、广州(保利地产);

    租赁市场的政策推出不断加快,REITs推出有望加速,推荐:世联行、滨江集团、万科A。

    2、策略--品牌输出,政策护航

    关注四项投资机会:一是城镇化所带来的核心二线城市的中长期需求,二是龙头企业超越政策周期的能力,三是租赁市场和资管业务有望成为新的风口,四是都市圈融合带来区域价值的提升

    把握五类投资策略:一是二线龙头的扩张,二是全国龙头的增长,三是租赁和资管的崛起,四是都市圈融合的提速,五是国企改革的机遇

    3、环境--房住不炒,量调价稳

    4、标的--盯紧市场,跟紧政策

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