房地产市场快评及策略观点:2017年地产龙头A股超额收益显著,区瑞明地产A股小周期理论框架持续被验证

2017年以来,我们根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》判断:中国房地产行业已处于小周期的降温期,但聚焦地产主业的优势企业的股价在行业降温阶段将大概率跑赢大盘。复盘年初至今的A股及港股市场,地产A股及内房股的走势均印证了我们的上述判断。结合目前的政策及市场环境,我们预计:行业在2018年将进一步降温,并继续看好优势企业的股价表现。

    2017年行业处于小周期降温阶段,《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证。

    根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,房地产小周期分为“繁荣”、“降温”、“复苏”三个阶段,当房地产行业销售、施工、新开工、投资等大部分指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入了小周期降温阶段。上述指标的累计同比增速大部分于2016年4月见顶,在2016年5月初显降温苗头,并于2016年6月确认步入小周期降温阶段,此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性和准确性。

    一、销售增速保持回落态势。

    2017年1-10月,销售面积累计同比增速为8.2%,较1-9月回落2.1个百分点,较2016年1-4月回落28.3个百分点;销售额累计同比增速为12.6%,较1-9月回落2个百分点,较2016年1-4月回落43.3个百分点,商品房销售处于显著降温态势。

    二、新开工与施工均处于显著降温态势。

    2017年1-10月,房屋施工面积累计同比增速为2.9%,较1-9月份回落0.2个百分点,较2016年1-4月回落2.9个百分点;新开工面积累计同比增速为5.6%,较1-9月回落1.2个百分点,较2016年1-4月回落15.8个百分点,均处于降温通道。

    优势房企品牌、规模、融资等多方面竞争优势显著,即使在行业降温背景下仍能通过内生增长与外延并购的方式获取高增长,截至2017年前10个月,融创中国、阳光城、龙湖地产、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达133%、108%、91%、79%。

    根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,行业越降温,对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利,复盘结果印证了我们的观点:截止2017年11月17日收盘,我们重点推荐的【中国恒大】、【新城控股】、【光大嘉宝】、【世联行】、【华夏幸福】、【保利地产】、【万科A】等品种均录得绝对收益并跑赢大盘。

    维持2017年初以来的判断:聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少。维持对万科、保利地产、新城控股、华侨城、阳光城、招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。另外,建议机构投资者长期战略性关注房地产金融领域的光大嘉宝,以及房地产服务领域的世联行。