房地产行业从货币看房地产周期:房贷利率上行明显,消费贷控制显成效

近期央行公布了金融机构信贷收支情况及3季度货币政策执行报告,其中住户部门及房地产相关贷款的数据值得关注。

    房贷利率上行明显,我们判断利率会进一步上升但上升幅度趋缓。根据刚刚公布的第三季度货币政策执行报告,个人住房贷款的加权平均利率从2017Q2的4.69%升至2017Q3的5.01%,上升32bp,购房贷款利率进入加速提升的阶段,比上一季度提升14bp有明显增加。尽管提升明显,当前利率在绝对水平上仍处于较低位置,与2010年二三季度类似。根据历史利率表现,每次利率提升大约会在提升60-70bp后有所趋缓,目前从利率上行期已有49bp的提升,我们判断,四季度房贷利率将进一步提升,但幅度相对有限。

    新增住户短期贷款量明显减少,中长期贷款量也有所降低,但居民杠杆提升的趋势仍无变化。10月份新增住户短期贷款仅为791亿元,较2017Q3的月均1931亿元有明显降低,说明央行及银监会控制消费贷初现成果。2017年以来,住户部门短期贷款增长明显高于往年,有很大一部分流入楼市,目前看这部分流入也得到遏制。但也必须注意,从年度动态贷存比(新增贷款/新增存款)和静态贷存比(贷款余额/存款余额)看,仍在进一步攀升。至10月份静态贷存比达到62%,较去年上升了7%,与2009-2010年的提升幅度类似,我们判断贷存比快速增长难以为继,明年贷存比难以进一步快速提升,楼市调整趋势将较为明显。