保利地产:公司2017Q1-Q3净利润YOY+16%,增速稳定,10月销售超预期,维持“买入”评级

前三季度业绩稳定增长:公司2017前三季度实现营业收入756亿元,YOY-13.3%,录得净利润为835亿,YOY+16%,EPS为0.7元,公司业绩略高于H1,符合市场预期,分季度来看,公司2017Q3实现营业收入211亿元,YOY-34%,实现净利润26亿元,YOY+22%。公司前三季度营收增速衰退而净利润大幅增长主要是由于(1)报告期内公司结转的项目权益占比提升,少数股东权益率同比下降11个百分点至18.6%。(2)公司结转的高毛利率项目占比提升,综合毛利率提升2.1个百分点达32.2%。(3)营改增税率计算口径变化,营业金税率同比下降1.2个百分点至7.5%。

    从费用率上看,报告期内公司三项费用率同比上升1个百分点至7.4%。

    10月销售略超预期,全年或将维持较高增速:公司2017年10月实现签约面积200.4万平方米,实现签约金额297亿元,YOY分别为+55%和+85%,MOM+29%和+35%,公司10月销售增速大幅回升,超出市场预期。累计来看,公司1-10月共实现销售面积1702万平米,销售金额2379亿元,YOY分别为+30%和+37%,增速较1-9月分别扩大3和5个百分点。公司10月销售均价14824元/平,MOM+5%,1-10月房屋销售均价为13979元/平,YOY+5.4%。公司10月销售大增主要由于9月推盘量较少,10月集中释放,结合金九银十两个月来看,旺季销售增速保持稳定向上。公司目前整体推盘节奏稳健,累计销售增速维持在较高水准,好于行业平均水准,且公司销售机构合理,销售均价保持稳定。随着9月底部分热点二线城市出台了限售、限购的调控政同时策叠加资金面趋紧,我们预计行业和公司在未来两月销售增速将承压趋缓,但全年仍将维持较高速的增长。

    土地拓展积极合理,储备充足:公司10月新获取土地建筑面积252万平方(权益面积179万平方),拿地金额171亿元,分别占当月销售比例为126%和58%;公司1-10月累计新增土地面积3200万平方,较中报末1693平万方增长90%,为销售面积的1.9倍。公司目前共拥有在建和拟建项目面积超过1.8亿平方,待开发面积8400万平方,公司整体拿地节奏积极合理,土地储备充足,为未来可持续发展提供保障。

    盈利预测与投资建议:公司目前经营状况良好,销售和业绩均保持稳定增长。同时公司10月底首发总规模50亿的REITs基金,打通了自持型项目的“融资”新途径,为公司在万亿级长租市场中的拓展奠定基础,我们看好公司的长期发展,预计公司2017,2018年净利润分别为154.4亿元和170亿元,同比分别增长24%和10%,对应EPS分别为1.30元和1.44元,对应目前A股PE分别为8倍和7倍,PB1.1倍。公司目前估值仍相对偏低,我们维持买入的投资建议。