新城控股:Q3单季结算大增、“高周转+持有物业”双核超频

事件:公司发布2017年三季报,前三季度实现营业收入168.56亿元,同比增长42.33%;实现归属净利润19.92亿元,同比增长125.59%;每股收益0.90元,同比增长104.55%。

    结算提速、盈利能力获大幅改善 1)单季结算同比近100%:公司Q3单季度实现营收55.28亿,同比增长99.49%,归属净利润达到8.53亿,同比+2786.27%;2)毛利率大幅提升:受益于结转项目面积与均价的齐升,前三季度公司毛利率大幅增至37.38%,同比+13.19个百分点,其中毛利63亿,同比增120%;3)结转回款增多,预收款与现金充足:期末,公司预收款497.50亿,比年初增加199.22亿,同比增加43.31%;同时货币资金达到182.25亿,比年初增加48.24亿,同比增加10.92%;

    销售量价齐升、竣工超预期、上调计划新开工面积,全年破千亿可期

    1)销售面积金额双升、均价同比上涨27.13%:据公告,1-9月公司销售金额约749.07亿,同比+64.53%,完成年初850亿目标计划的88%,销售面积约546.06万方,同比+29.42%,其中销售均价由10790元/平涨至13717元/平;2)上半年竣工超预期、大幅上调下半年新开工面积:公司计划2017年划竣建面约607.67万方,上半年实际竣工项面积532.18万方;计划2017年新开工建面643.03万方,公司上半年实际新开工面积737万方;半年报上调目标,计划下半年新开工建面1152.80万方,由于三季度单季销售金额258.2亿与一二季均销售大体持平,预计四季度推盘力度将加大,销售有望实现进一步突破达到千亿规模。

    高周转驱动积极扩张土地储备、力推商业综合体探索轻资产模式

    1)拿地积极,坚持布局“环一二线”区域:期末,公司新增土地储备2000万方,货值达3000亿,主要布局长三角、珠三角与环渤海经济圈,及中西部省会城市和卫星城,初步完成了“1+3”战略布局。2)53座吾悦广场,超高线下流量入口:公司以住宅地产与商业地产双轮驱动;截至期末,公司投资性房地产账面余额达177.25亿,增长31%;目前公司已在全国45城布局53座吾悦广场,其中预计年底共开23座,每个广场日均客流量4.4万人次。3)在手大量成熟物业,为标准化REIT抢占先机:上半年持有经营物业板块吾悦广场销售额达111.59亿元,租金及管理费收入3.44亿,出租率达97.07%。

    投资建议

    公司以高杠杆驱动高周转,同时积极扩张;优化内控、加强激励来提升效率效果显著:前三季度销售实现64.53%的增长;新增土储建筑面积已超去年全年约40%,初步完成“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。

    “住宅+商业地产”双轮驱动模式让公司一方面以高周转与快速扩张实现市占率提升,另一方面以已有商业地产平台,享受REITs与租赁政策新红利,积极探索轻资产模式。我们对公司2017-2019EPS预估为2.05、2.64和3.24元,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月目标价24.24元。

    风险提示:政策调控收紧导致销售不及预期。