万科A:新董事、新面貌、大踏步走向前

事件:公司公布2017年第三季度报告,公司1-3季度实现营业收入亿1171元,同比增长0.04%;归属净利润110.91亿元,同比增长34.23%;基本EPS 1.005元,同比增长34.36%。

    毛利大增,推动业绩增长34.23%:

    1-9月公司营收基本与上年持平,其中房地产主业结算面积966.6万方(-2.7%),结算收入1,102.3亿元(-1.5%),规模均略有萎缩。1-3季度,公司房地产业务的毛利率达23.35%,同比去年+5.43个百分点。公司1-3季度毛利总额为371.6亿元,比去年同期增加了61亿,另外由于投资收益同比+61%,驱动公司业绩增长34.23%。

    三季度竣工结算大提速,预计全年结算增长超30%:

    截至9月底,公司已售未结算合同金额增至4,321.0亿元(+41%),其中预收款4078.83万(+48.51%),已售未结算面积3,260.9万方(+30%),均价13251元/平方。Q3单季公司结算大幅提速,单季结算面积383.0万方(13.2%)、金额447.1亿(13.4%)。累计竣工面积1,136.4万方,(+1.1%),其中Q4单季竣工499.9万方,同比增长18.7%。前三季竣工占全年计划(2,448.3万方)的46.4%,则四季度预计竣工1,311.9万方(17.8%),合同金额在1700+亿左右,我们预计全年结算同比增长33%。

    销售稳步增长,稳居前三,预计全年突破5000亿 1-9月,公司累计实现销售面积2,664.5万方(+33.8%),其中新开工面积2,599.6万方(+6.5%),已经完成年度开工目标88.9%;1-9月,公司销售额3,961.0亿(+50.7%),销售均价14866元/平米(+13%);公司Q3财务报表口径销售商品、提供劳务的现金流入2459.08亿(+19.6%)。 Q3董事会正式换届,大手笔投资拿地 公司6月30日股东大会正式选出十八届董事会董事,7月1日第十八届董事会召开第一次会议。三季度公司面貌一新,投资力度大增。1)土地投资:公司1-9月获取权益建面2,099.5万方,合计权益金额约1340+亿(同比+92%),投资金额91.6%位于一二线城市;2017Q3公司获取权益建面1,115.7万方(上年同期350万方)。2)广信资产包:公司7月以551亿竞得广信资产包,获得剩余权益可开发计建面预计211万方(待规划)。2017H3公司购买商品、接受劳务的现金支出1820.91亿,同比+54.33%。3)参与普洛斯私有化:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯,收购价敲定为折合人民币787亿元。

    投资建议:三季度新董事会给公司带来全新面貌,我们看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺,我们预期17年业绩继续稳步增长,全年销售有望突破5000亿,我们预计公司17-19 年EPS 为2.53、3.28、4.16,PE为11.51X、8.89X、7.00X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月目标价37.8元。

    风险提示:政策调控超预期,新业务拓展缓慢。