保利地产:土地储备提速、首发央企租房REITs先享租赁红利
事件:公司发布2017年三季报,前三季度实现营业收入755.4亿元,同比下降13.31%;实现归属上市公司股东净利润82.69亿元,同比增长16.31%;每股收益0.70元,同比增长9.38%。
毛利率提升、少数股东权益占比减少促业绩增长
1)营收小幅下行:受营改增营业收入调整至税后影响,公司前三季度实现营业收入755.4亿元,同比下降13.31%;2)毛利率修复、少数股东权益占比减少,盈利能力得到提升:前三季度,毛利率整体为32.23%,较去年同期增长2.10个百分点;同时,期内结转项目公司权益比重提高,少数股东损益同比下降37.25%,业绩增长16.31%。3)预计全年业绩稳健增长:期内,公司竣工面积1074万平米,同比增长10.7%,四季度426万方将进入结算高峰期,全年业绩有所保障。销售实现高基数下高增长、剑指3000亿规模
1)销售继续放量:前三季度,公司的销售业绩保持稳健增长,累计实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%;签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%;2)聚焦一二线城市:一二线城市的签约金额占比为84.6%,随着调控深入、市场降温,及库存处于低位、供需矛盾强烈等因素影响,四季度成交继续下行空间已经不大;公司加大推盘,四季度计划可推货值近千亿,结合政策调控力度、市场供需及公司意愿,四季度实现千亿销售,全年破3000亿的目标有望实现。加速拿地备土储、有望成央企资源整合平台
1)扩张提速、坚持布局核心区域:期内,新拓展项目133个,新增容积率面积2962万平方米,拿地成本1559亿,分别同比增长158.01%与123.35%;公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,一二线城市拓展金额占比78.9%;2)土储质量获广度与深度上的提升:期末,公司已覆盖国内外87个城市(去年同期65个),待开发面积8211万平米(去年同期5813万平米),为公司未来2-3年在整体行业增速放缓环境下,进一步提升业绩、市占率提供坚实支撑。3)国改进一步推动、有望成央企资源整合平台:上半年,公司完成与中航工业房地产业务的整合,以23.23亿收购价承接150万平方米建面土储。
负债提升财务依然稳健、融资优势凸显
1)杠杆虽有所提高依然游刃有余:公司资产负债率为79.94%,较去年末上升5.18个百分点,达到近三年资产负债率最高水平,但截止到半年报,公司一年内到期的短期债务仅为176亿元,仅占有息负债的10%,三季度短期债务相比上半年变化不大,期末在手资金650.63亿无偿债压力。2)融资空间与成本行业领跑:截至半年报,公司剩余未使用授信额度为1925亿元,上半年新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),融资空间大,成本低于行业平均水平。
租赁住房类REIT获批,开启上市房企租赁证券化新篇章
公司作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”挂牌转让获批,产品总规模50亿元,采取分期发行机制,优先级、次级占比为9:1。此次保利租赁住房类REIT发行,将实现自持租赁住房回收周期的缩短,提供短期退出渠道,开启上市房企租赁证券化新篇章
投资建议:公司前三季度营收受税改调整不改业绩提升,得益于毛利率修复、少数股东权益减少,四季度竣工按计划推进全年业绩即可实现可观增长;销售高基数下前三季度实现高增长,四季度作为传统推盘高峰及调控影响边际减弱,全年3000亿的目标可期;拿地方面,前三季度拿地同比翻一倍以上,让我们看到借助融资优势,公司进一步提升市占率的未来。此外,作为行业龙头有着央企的整合的丰富经验与潜力的同时,公司发行首单央企租赁住房REITs,让集团尽享租赁红利,把握行业证券化浪潮机遇。为此我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为8.68X、7.13X、6.00X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月目标价14.88元。
风险提示:货币政策超预期收紧;销售不及预期。