万科A:盈利能力维持高位,土储补充加速

报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。1-9月,本集团累计实现营业收入人民币1171.0亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9亿元,同比增长34.2%。其中,房地产业务结算面积966.6万平方米,贡献营业收入人民币1102.3亿元,同比分别减少2.7%和1.5%。房地产业务的毛利率为23.4%,较去年同期增加5.4个百分点。公司前三季度完成全年竣工计划的46.4%,四季度是竣工和结算的主要时间,对公司全年营收我们持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响,预计全年毛利率水平依然能维持高位。

    销售强劲,已售未结资源丰富。报告期内,第三季度公司房地产业务实现销售面积795.5万平方米,销售金额人民币1189.2亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月,公司累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额人民币3961.0亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。其中,前三季度北方区域销售增长较快,销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。我们认为行业集中度提升是长期趋势,龙头房企享有资金及资源优势,公司未来增长空间依然充足。由于销售增长高于结算增长,截至9月底,已售未结算资源面积增至3260.9万平方米,合同金额增至人民币4321.0亿元,环比分别增长9.3%和12.6%。

    拿地节奏加快,拓展持续经营能力。公司第三季度充分发挥自身的品牌、资金和运营优势,持续拓展项目获取渠道,拿地节奏明显加快。第三季度公司新增加64个项目,总建筑面积约1728.6万平方米,超过上半年拿地建面。1-9月,公司累计新增143个项目,按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米,按投资金额计算,其中91.6%位于一二线城市。

    杠杆率有所提高,依然处于行业低位。由于拿地支出增加,公司净负债率增加至38.2%(净负债率指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例),较Q2增加18.6个百分点,但依然在行业内处于较低水平。截至9月底,公司所持有的货币资金为人民币943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币542.3亿元。有息负债中,长期负债的比例为65.8%。

    持续推进配套服务商战略。报告期内物流地产业务新获取项目14个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约109.7万平方米;截至9月底,长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,累计获取房间数超7万间,开业约2.4万间。

    盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度提升,在保持住宅开发优势的同时,多元化业务有序发展,“轨交+物业”值得期待。维持盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润259.2亿元、304.3亿元、371.7亿元,对应EPS:2.35元、2.76元、3.37元。当前价格对应PE为11.7X、10.0X、8.2X。