万科A:业绩表现靓丽,大象依旧起舞
事项:
公司公布2017年三季报,实现营业收入1,771.0亿元,同比增长0.04%,净利润110.9亿元,同比增长34.2%,实现EPS1.00元,略超市场预期。
平安观点:
结算毛利率提升叠加投资收益增加,带动业绩高增长。期内公司营收1771.0亿元,同比增长0.04%;净利润110.9亿元,同比增长34.2.%。利润增长远高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升5.43个百分点至23.4%。2)投资收益同比增长50.8%至33.9亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升2.7个百分点8.81%。
未结资源丰富,业绩高增长可持续。期内公司结算面积966.6万平米,结算收入1102.3亿元,同比分别下降2.7%和1.5%;结算均价11404元/平米,较2016年全年均持平。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源3260.9万平,按合同金额合计约4321.0亿元,较2016年末分别增长43.0%和55.3%,未结资源均价较2016年末增长8.6%至13251元/平米。预收款较年初增长48.5%至4078.8亿。期内公司竣工面积1136.4万平米,同比增长1.1%,仅占全年竣工计划的46.4%,四季度竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。
销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961.0亿元,同比分别上升33.8%和50.7%,销售额市占率较2016年末提升1.21个百分点至4.31%。销售均价较2016年全年提升12.7%至14865元/平,预计全年销售额有望超过5000亿。
新开工同比微增,补库存明显加速。期内公司新开工面积2599.6万平,同比增加6.5%。新增项目143个,总规划建筑面积3288.4万平,权益占比63.8%,较2016年全年略升4.3个百分点。对应权益建面2099.5万平米,同比增长82.6%,补库存明显加速。楼面地价5587元/平米,较2016年全年下降3.3%;按投资金额计算,新增项目91.6%位于一二线城市。其中新增物流地产项目14个,对应建面110.0万平。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,截至报告期末,泊寓业务已覆盖24个一线及二线城市,累计开业超过2.4万间。
新开工同比微增,补库存明显加速。期内公司新开工面积2599.6万平,同比增加6.5%。新增项目143个,总规划建筑面积3288.4万平,权益占比63.8%,较2016年全年略升4.3个百分点。对应权益建面2099.5万平米,同比增长82.6%,补库存明显加速。楼面地价5587元/平米,较2016年全年下降3.3%;按投资金额计算,新增项目91.6%位于一二线城市。其中新增物流地产项目14个,对应建面110.0万平。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,截至报告期末,泊寓业务已覆盖24个一线及二线城市,累计开业超过2.4万间。
加杠杆扩规模,回款率逐步改善。期末在手现金年初增加205.3亿至943.5亿,为一年到期长短期负债的174%,较期初下降26个百分点。受投资力度加大影响,期末净负债率较年初上升12.3个百分点至38.2%;剔除预收款的资产负债率43.5%,较期初下降4.0个百分点。三季度公司回款率有所提升,销售商品、提供劳务收到的现金占销售额的比重由中报的55%提升至62%。
盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度及结算进度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.57元(+0.17)、3.32元(+0.37)和4.11元(+0.63),当前股价对应PE分别为10.7倍、8.4倍和6.7倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。
风险提示:业绩及销售低于预期风险。