房地产行业:花开地产投资,结果楼市销售

事件描述

    对3季度行业销售和投资的跟踪点评,兼对4季度的展望。

    事件评论

    我们此前判断地产投资在三季度将达到10%的增速,但从7~8月来看,两月合计增速仅有6.3%,低于我们预期。这一次预测“失效”的原因在于商业投资增速出现了超预期的下行。7~8月商业投资增速为-4.4%,其占比为15%,严重拉低整体地产投资增速。

    住宅投资逻辑没有证伪,商业投资边际负贡献将减弱。今年3月北京等城市出台了限制商改住后对居民进行销售的政策。由于政策调控力度较大,导致购房需求可能会在长时间内受到压制,造成商业投资的超预期下滑。另一方面,政府6月份开始推行购租同权政策,在多地试点允许部分商业转做租赁型公寓,我们预计新政的实施将削弱商业投资边际负影响,带来后续投资修复的可能。

    楼市销售在当前分歧较大,一二线供给上升和全国信贷收缩成为利好和利空最具代表的两个因素。在今年3月北京调控之后,一二线城市量价上行的势头整体受到抑制。而与销售数据下滑不匹配的是一二线推盘去化率保持了较高的水平,根据CREIS的数据监控,重点一二线去化率在8成左右。我们判断导致一二线销售大幅度下行的原因当中,推盘供给少是最主要的。信贷额度是市场最大的分歧点,也即是否会出现需求受到信贷额度紧张而无法释放的情况。从首付比例来看,一二线同时具备高去化率、高首付的背景,其需求对信贷不敏感。三四线城市则受信贷影响较大,因此,信贷收紧会导致三四线城市销售下行,一二线城市销售依然依赖于推盘。

    基本面和估值体系均在朝着“新周期”前进。本轮周期并非突破了土地创造信贷的最本质周期(详见我们的深度报告《地价变革,需求周期——地产前沿系列之二:土地信贷》),仅仅是在不同参数设置下的不同表现形式,同时,由于未来开发商的商业模式将随着地产基本面的变化而变化,因此,由商业模式变化带动的估值体系变化是当前地产板块表现的最核心变量,我们看好ROE和PE估值体系对优质地产股的提振,建议关注万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等龙头企业,同时关注新地产时代下的购租同权,关注昆百大A、世联行等。

    风险提示:

    1.地产政策持续收紧;

    2.信贷收紧。