房地产2017年1-9月数据点评:销售如期回落,土地支撑投资

销售如期下行,一二线四季度或迎反弹。

    2017年1-9月商品房销售额91904亿元,同比增长14.6%,环比收窄2.6个百分点,9月单月同比增长1.6%,环比收窄4.8个百分点;1-9月商品房销售面积11.6亿平米,同比增长10.3%,环比收窄2.4个百分点,其中9月单月销售面积同比下降1.5%,是15年3月以来首次出现单月负增长,主要是去年高基数所致。分地区来看,东部、中部、西部、东北1-9月商品房销售面积同比增速分别为5.5%、13.9%、16%、8%,环比分别回落2.4、2.7、2.6、1个百分点,其中中西部增速回落较大,表明三四线在高基数下成交热度在走弱。展望四季度,我们看好一二线成交在11或12月的反弹,主要原因:1、去年基数较低:我们统计的19个限购限贷城市16年10-12月成交增速为3.3%、-24%、-24%;2、主流城市存在供给改善:在当前调控未见放松信号、销售下行背景下,我们认为开发商对政策和后市成交预期修正,将加大推盘规模,缓解主流城市新房供需矛盾。四季度一二线存在反弹、三四线平稳下行,全年销售增速预计在7%左右。

    土地成交放量,一线土地供应持续扩大。

    2017年1-9月全国土地成交价款8149亿元,同比增长46.3%,环比扩大3.6个百分点,土地购置面积16733万平,同比增长12.2%,环比扩大2.1个百分点,9月单月同比增长25.6%,环比扩大21.9个百分点。9月土地市场成交显著放量,主要得益于一城市土地供应规模的持续扩大。根据百城数据,一、二、三线1-9月宅地供应量同比增速分别为89%、2.6%、28.2%,环比分别扩大14.4、4.8、9.9个百分点,9月单月宅地成交面积同比增速分别为434%、4%、8%。溢价率方面,9月一、二、三线宅地成交溢价率分别为13.8%、36%、25.4%,环比回落3、1.8、12.2个百分点。

    新开工回落,土地投资支撑投资上行。

    2017年1-9月新开工面积13.1亿平米,同比增长6.8%,环比回落0.8个百分点,9月单月新开工面积同比增长1.4%,环比回落3.9个百分点。分城市来看,据我们估算,1-9月一线、二线、三四线新开工同比增速约为-12%、3.3%、9.9%,其中一线、三四线环比回落4.6、1.1个百分点,表明受三四线销售走弱影响,房企开工意愿有所回落,但考虑四季度一二线存在供给改善,全年新开工预计维持平稳。投资方面,1-9月房地产开发投资80644亿元,同比增长8.1%,环比扩大0.2个百分点,9月单月同比增速为9.2%,环比扩大1.4个百分点,在新开工回落情形下,投资增速上行的主要动力来自土地购置费及相关费用的支撑,据我们估算,前9月土地购置及相关费用(前8月占比为25.3%)、施工投资同比增速约为17.6%、5.1%,环比分别扩大2.7、收窄0.7个百分点,走向和土地市场、新开工数据基本一致。考虑去年四季度土地购置费较高的基数,我们预计四季度投资小幅下行,维持全年7%的中性预期。

    流动性继续收紧,利率保持回升。

    2017年1-9月房企到位资金11.31万亿元,同比增长8%,增速环比回落1个百分点,单月同比增速1.2%,环比收窄2.7个百分点,其中个人按揭、定金及预收款累计同比增速为1.3%、16.9%,分别较上月收窄1.1、3.1个百分点,而新增居民中长期贷款前9月增速为0,四季度或现负增长,行业流动性继续收紧。利率方面,根据融360数据,全国首套房贷利率继续上行,9月环比扩大0.1个百分点至5.22%。