9月地产销售数据点评:三四线中期繁荣接近尾声,看好一二线

前三季度,全国商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%;商品房销售额91904亿元,同比增长14.6%。全国房地产开发投资80644亿元,同比增长8.1%;新开工面积13.1亿平方米,同比增长6.8%。2017年9月,全国商品房销售面积1.75亿平方米,同比减少1.5%,环比增长43.3%;商品房销售额13808亿元,同比增长1.64%,环比增长43.32%。全国房地产开发投资11150亿元,同比增长9.2%,环比增长14.6%;新开工面积1.6亿平方米,同比增长1.4%,环比增长9.7%。

    三四线去库存接近尾声,地产销售增速下滑。三四线中期繁荣已经接近尾声,三四线持续的调控和银行严查消费贷进入房地产领域都是明显信号,库存去化可能接近政府目标,未来三四线的走势就是量缩价平。具体数据看,2017年前三季度,全国商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%,较前值下降2.4个百分点;商品房销售额91904亿元,同比增长14.6%,较前值下降2.6个百分点。分结构数据看,三十大核心城市今年前三季度的销售面积累积同比下降36.6%,是今年以来的最大跌幅;三十大核心城市以外的城市前三季度销售面积累积同比增长20.6%,增速较前值下滑3个百分点,三四线销售面积增速持续下滑。

    房地产开发投资将持续保持个位数增速。前三季度房地产开发投资同比增长8.1%,数据持续印证我们对于地产开发投资“不会太好也不会太差”的判断。房地产开发投资是三方之间的博弈,开发商有较强烈的补库存需求,今年以来土地成交金额同比大幅增长,而地方政府也有强烈的供地土地冲动。但是中央政府会限制尤其是三四线城市土地供应的进度,一旦供应过快,此轮为三四线去库存所加的杠杆将面临较大的威胁,不符合政府一再强调的防范系统性金融风险的主基调。今年前三季度,300城市土地成交面积53366万平方米,同比增长16.4%,其中一线城市土地成交面积1677万平方米,同比增长98.9%,二线城市土地成交面积22672万平方米,同比增长7.8%,三四线城市土地成交面积29016万平方米,同比增长21.1%。

    一二线基本面是底部,长效机制的核心是建立阶梯化供应体系,并不是让房价下跌。银行持续为地产加杠杆,是一二线城市房价上升的主导因素。金融自由化后,银行给地产加杠杆是宿命。三四线的中期繁荣趋于结束,但是银行表内资产还是会继续在一二线城市发放按揭,推动核心城市房价的上涨。长效机制的核心是建立阶梯化住房供应体系,而不是为了打压房价。发展培育租赁市场,正是在核心一二线城市房价高企的背景下,达到阶梯化供应的目的,我们研究德国、新加坡的案例皆是如此。

    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为,三四线房价周期属性大幅度减弱,三四线成交面积趋势向下,一二线城市面对基本面和政策面底部。投资标的重点推荐世联行、招商蛇口、新城控股、万科a、保利地产。