招商房地产周观点&高频追踪报告:看好流动性在估值修复中的关键作用,超额收益区间进入可视范围

(1)销量同比增速持续调整,预计底部在2018年年中左右,18年全年呈现“U”型走势。重点城市高频数据显示,销量9月同比降幅继续扩大,10月前两周同比降幅仍在扩大,我们预计明年的销量大致呈现出“U”形走势,底部在明年年中。从结构上看,一线或于18Q1前后最先见底强调市占率快速提升逻辑仍在延续,一是分子维度,二是分母维度,也即,全局销量下滑背景下龙头股因分布更加广泛,受到限价影响因素更小。市占率提升当前是一个陡峭向上提升的变化过程;往后将出现一个平缓的上升。意味着龙头公司销量会与全局销量的变化出现一个对冲,从而导致大家觉得周期股波动率应该下降,因此给出了一个更高的估值,这是龙头股上涨的核心内在原因强调从明年上半年甚至从今年四季度末开始,需积极关注或者加大对地产股的配置。从目前数据来看,销量同比增速触底回升有可能是先反映在一线城市,这与我们之前所处的报告相呼应,我们此前一直在强调政策调控下沉,未来在价格浮涨明显的三四线城市还将有政策继续出台,但是前期针对一线和强于线城市的政策调控已经发酵很长一段时间了,边际效应在衰减。因此在地产公司的选股上,为了符合行业周期性的变化,应该重点选择布局在一二线城市的公司。在当前,已经出现了很多价格比较便宜的地产股,我们也在逐渐接近明年第二季度底部的位置,因此很多便宜的地产股,从当下开始已经是一个可以积极介入的点了,比如后面我们要说到的华侨城就是这一类(2)土地购置费同比增速短期内仍将趋势上行,对名义投资增速产生正向拉动。房地产投资主要由土地购置费和建安费用组成:a.9月百城住宅类土地供应增速高位继续攀升,绝对量大幅放量,成交同比增速跟随供应同样持续高位,绝对量虽有小幅缩量但仍相对较大。

    -3-这意味土地购置费短期内仍将趋势上行(购置费滞后土地购置面积1-2个季度),即对名义投资增速产生一个正向的拉动。b.名义建安费用,尤其是剥离掉价格指数后的实际建安,同比增速仍将下行,我们预计名义建安大概率在今年4季度或明年1季度出现加速下滑强调房地产上游机会仍未结束。在房地产投资增速持续下行的情况下,市场可能会对地产的上游出现短期的谨慎。但是,今年五月我们从底部来推地产的上游并不是从地产投资需求这个角度出发,而是结合需求和供给两端来思考。从当前的最新数据来看,房地产上游,包括钢铁、煤炭、有色、建材等,仍然与地产有明显的背离,这意味着过去的需求仍将持续往上传导,并且上游供给侧改革持续发酵,房地产上游机会仍未结束(3)市场对地产股一直是积极的判断,主因是地产股相对估值处于历史底部。市场在赌两个维度的变化:一是地产政策的放松,即销量同比增速进一步下滑或倒逼政府出台相关地产放松政策,即使不放松但也应该不会再紧;二是reits相关政策的出台。从目前来看a.政策放松的考量还为时过早,我们预计在明年二季度左右或出现一些放松迹象,譬如房屋贷款利率方面b.上周出台了一单与长租公寓有关的类reits,这是未来reits大时代来临前真实需求的反应,即市场对这类型的产品需求还是比较旺盛的。市场预期在十九大之后,今年到明年或有reits相关政策出台。因此,我们需要加大对reits相关标的的关注(尤其是本身比较便宜的)。主要有两个维度,一是从事房地产基金的公司,二是自持比例比较高的公司