房地产行业:拿地集中度猛烈提升,房企供给侧改革或超预期,重申看多地产龙头

投资要点

    上周(17/09/9-09/15)主流43城一手房成交环比+2%,其中一二线环比+6%、三四线环比-5%;9月前15天成交环比-4%、同比-27%,同比降幅较8月的-25%扩大2pct,其中一二线同比-33%、三四线同比-12%,三线表现也有所走差,但四线同比仍高达+47%。库存方面,上周16个重点城市推盘面积环比+16%,推盘持续回升,16城可售面积6,715万平米,周环比略升0.1%,3个月移动平均去化月数7.9个月,周环比上升0. 1个月,行业绝对库存和相对库存仍处于低位,行业依然处于去库存阶段。政策方面,证监会鼓励租赁类企业的REITs落地,并正在制定相关政策;在供给端,继济南、西安、太原等城市后,北京市推出扬尘管控措施,并发布最严停工令,北方地区环保高压将直接或通过上游供给周期拉长间接传递给施工,导致商品房供给周期延长,加库存周期相应延长;需求端,西安限购升级,本市户籍限购2套外地限购1套,限购城市向西部地区扩围,另外结合北京严厉打击违规首付贷等行为,未来需求端承压将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并且认为本轮反常周期中政府限价政策以及土地出让制度都利好于资源进一步向龙头集聚,推动了销售集中度和拿地集中度的快速提升,尤其后者将预示本轮行业洗牌将更为剧烈,重申看多地产龙头,并维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;2)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

    1. 房地产行业数据

    上周43个重点城市新房合计成交514.8万平米,环比上升2.0%;9月截止上周合计成交1108.6万平米,环比8月下降4.1%,较去年9月下降27.4%,其中当月月成交同比降幅较8月扩大2.3个百分点。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+4.7%、+5.9%、-4.4%、-6.8%,当月月成交同比分别为:-49.1%、-28.1%、-21.3%、+47.3%。16个重点城市住宅可售面积为6,715万平米,环比增长0.1%,3个月移动平均去化月数为7.9个月,环比上升0.1个月。

    2. 主要政策新闻

    1-8月份全国房地产开发投资6.95万亿元,同比增长7.9%;银监会把握住房居住属性实施差别化住房信贷;证监会鼓励租赁类企业的REITs落地,正在制定政策;上海出台关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见;深圳市房屋租赁运营管理有限公司挂牌;北京针对违规首付贷等行为要求中介自查;北京市发布最严停工令, 采暖季城六区停止土方作业;长沙首推超万套定向限价商品房;西安户籍限购2套外地限购1套;成都规定开发商不得拒绝购房人用公积金贷款买房。

    3. 公司动态跟踪

    中南建设股权收购取得西安浐灞土地储备8.7万平。蓝光发展股权收购取得天津西青区地块484亩;首开股份前8月签约额510亿,同比增长6.21%;保利地产设立资产支持专项计划;阳光城与当代节能签署战略合作框架协议;泰禾集团调整定增方案发行价和发行量,与旭辉集团合作开发杭州蒋村项目,收购江苏句容13宗地块;北辰实业20亿元中期票据获准注册;华夏幸福拟与太库科技签署创新服务协议;迪马股份回购注销限制性股票80万股。

    4. 板块行情回顾

    上周SW房地产指数上涨3.67%,沪深300指数上涨0.14%,相对收益为3.53%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第1位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:西藏城投、中房地产、万科A、盈方微、阳光城。