房地产行业:销售持续缓降,投资回落趋缓

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    国家统计局公布1-8月房地产行业数据。(详见正文及附录)点评摘要:

    1. 销售:单月销售低位反弹,累计增速持续缓降。

    1-8月全国房地产销售面积同增12.7%(前值14.0%),销售额同增17.2%(前值18.9%)。销售增速回落符合预期,并未出现高频数据同比为负情况,在于高频样本仅占比2.7%和热点一二线限签导致高频失真。单月小幅反弹,但仍是2015年4月以来第二低位。去年同期基数较高、叠加调控不放松、利率收紧,单月增速大概率维持低位。1-7月,一二三线销售面积增速分别为-28.1%、5.6%和22.7%,均缓慢回落。维持“销售增速持续缓慢回落”判断,主要原因: 1)热点城市政策不会放松; 2)利率上浮不断扩围,三四线城市逐步受影响;3)三线去库存基本完成,去库存政策到期后将逐步退出,政策分化将收窄,板块轮动效应体现。4)租赁并举和增加供应,长效机制逐步形成,缓解房价上涨预期。全年销售不悲观,在2016年基础上,全年商品房销售面积有望继续创新高,保守估计增速1%。主要支撑因素包括:高库存三四线城市继续去库存;优势房企年末冲业绩保增长;热点城市需求不弱,棚改货币化安置。

    2. 开发投资:8月累计增速维持前值,全年增速看7%。

    累计同增7.9%(前值7.9%),单月同比7.8%(前值4.8%)。投资分化:东部地区韧性足,中西部和东北地区随销售增速回落;

    住宅和写字楼增速较年内高点仅回落0.5个点和0.3个点,商业营业用从2月11.8%持续回落至2.4%。量化分析表明(见附录2、3):三季度末全国投资有望维持在8%-9%之间,四季度投资将回落至7%左右。销售和房企到位资金回落,投资缓慢回落是趋势。但棚改加快开工,叠加去年三季度投资低基数,三季度有望微幅反弹;而一二线低库存、三线去库存较充分,施工面积维持3%强,建安成本继续上行,棚改拉动1.1万亿投资等因素支撑,全年投资不悲观。

    3. 投资韧性足,销售全年创新高,维持行业“推荐”评级。

    行业基本面不差,房企业绩进入收获期,估值和机构持仓双低,板块前期滞涨。两条主线:行业集中度提升下的龙头和黑马、区域主题催化的资源股。

    (1) 受益集中度提升、业绩增长确定的一线龙头:金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口( 001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、华夏幸福(600340.SH);

    (2)催化确定、业绩支撑估值的区域主题:北京城建(600266.SH)、深振业A(000006.SZ);

    (3)高成长低估值,有望冲击一线的二线黑马:旭辉控股集团(0884.HK)、新城控股(601155.SH)。

    风险提示:楼市降温超预期,政策超预期收紧。