万科A:王者风采彰显,领跑存量市场

报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。2017H1公司实现营业收入698.1亿元,同比下降 6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元,同比增长36.5%;EPS0.66元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,较 2016年同期增加 0.99个百分点。营收微降主要是公司上半年达到结算条件的竣工面积较少,但考虑到地产公司上半年收入对全年的前瞻意义不强,同时公司维持全年竣工计划不变,对公司全年结算我们依然持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响,项目盈利能力较强,毛利率同比去年上升6.3个百分点,归母净利润增长36.5%。

    销售强劲,已售未结资源丰富。报告期内,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。销售金额计算的市占率达到4.7%,较去年同期增长了0.8个百分点,我们认为行业集中度仍有进一步提升空间,公司未来增长空间依然充足。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838亿元,较上年末分别增长30.8%和 37.9%。已售未结金额是公司去年营收的1.6倍,是对公司未来业绩的有力保障。公司坚持审慎的拿地策略,聚焦核心都市经济圈,通过多元化拿地方式保证拿地成本。上半年获取新项目79个,总规划建筑面积 1559.8万平方米,新增项目均价为5467.8元/平方米,77.5%位于一二线城市。截至报告披露日,万科权益计算的规划建筑面积为2139.1万平。

    财务状况优良,在手现金充沛。公司净负债率19.6%,在行业内处于较低水平。2017H1在手货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和501.4亿元。公司于上半年完成两期五年期公司债的发行,发行规模分别为30亿元和10亿元,票面利率分别4.5%和4.54%,在同期发行债券中处于低位。

    新业务发展壮大,综合竞争力不断增强。报告期内公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米;物流地产业务方面,至报告披露日,累计获取32个项目,可租赁物业的建筑面积256万平方米,加上签约锁定项目的总建筑面积为 506万平方米。长租公寓“泊寓”业务累计获取房间数超过 7万间,开业 6个月以上项目的平均出租率约 87%。

    盈利预测与投资评级:上调盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度提升,在保持住宅开发优势的同时,多元化业务有序发展,“轨交+物业”值得期待。上调盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润259.2亿元、304.3亿元、371.7亿元,对应EPS:2.35元、2.76元、3.37元(原预计2017-2019年归属于母公司的净利润248.9亿元、291.3亿元、348.2亿元,对应EPS:2.32元、2.64元、3.15元。)当前价格对应PE 为9.9X、8.4X、6.9X。RNAV30.7元,较当前价格折价24%,作为安全边际参考。