万科A2017年中报点评:毛利率大幅回升,坚持审慎投资

万科A(000002.CH/人民币23.20,买入)发布2017年中期业绩报告:2017年上半年公司实现营业收入698亿元,同比下降6.7%;实现归母净利润73亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元/股,公司中报业绩略超市场预期,主要由于公司上半年结算量下降,但毛利率水平大幅回升7.2个百分点,我们认为年内结算利润率回升的趋势有望延续;上半年公司投资仍然保持审慎的原则,坚持聚焦一二线,而公司极低的负债率水平也为后续扩张提供潜力。公司作为地产开发行业龙头,目前市盈率仅10倍,我们重申买入评级。

    地产销售同增46%,市场份额继续提升。公司1-6月实现签约销售额2,772亿元,同比增长45.8%,签约销售面积1,869万平米,同比增加33%,销售均价14,834元/平米,同比增长10%,在16个城市的销售金额位列当地第一。上半年公司销售物业类型中住宅占比82%,其中中小户型产品占比94%。公司市场份额提升至4.7%,进一步巩固行业龙头地位。

    结算收入下降9.6%,毛利率回升7.2个百分点。公司1-6月实现结算收入655亿元,同比减少9.6%,实现结算面积584万平米,同比下降10.8%,结算均价为11,227元/平米;实现结算毛利率24.8%,同比大幅回升7.2个百分点,我们预计主要由于2014-2015年的部分项目受益于行业周期的底部反转。截止6月,公司已售未结资源增至3,838亿元。我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续,而充足的预售资源也支撑公司后续的业绩释放。

    投资审慎聚焦一二线,低负债率仅为19.6%。公司1-6月获取新项目79个,合计建筑面积1,560万平米,其中65%的新增项目通过合作方式获取,78%位于一二线城市;权益面积984万平米,权益比例63%;权益地价538亿元,体现公司坚持审慎投资的策略。截至6月,公司在建项目总建筑面积6463万平米,规划中项目总建筑面积5,177万平米,权益比例分别为66%和67%。我们认同公司谨慎的拿地策略,有助于保持长期的回报率水平,而公司19.6%的净负债率也为后续扩张提供潜力。

    长租公寓迎政策利好,参与普洛斯私有化。长租公寓方面,公司的集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率87%。公司自2014年开始积极布局长租公寓,将受益于近期密集出台的租赁住房政策。物流地产方面,公司的物流地产业务累计获取32个项目,可租物业建筑面积256万平米,已建成运营项目11个,稳定运营项目的平均出租率98%。同时,公司7月宣布参与国内物流地产龙头普洛斯的私有化,有望快速实现业务规模化扩张。