万科A:兑现业绩改善,存量红利绽放

万科发布17年中报,实现营收698.10亿,同比降6.66%,归母净利73.03亿,同比增36.47%,EPS0.66元。

    迎来业绩改善之年:二季度公司营业收入同比下降的主要原因在于依然没有实现大批量竣工,上半年实现竣工面积636万平米,同比减少9.4%。但减收不减利的原因在于:1、综合毛利率同比提升7.35个百分点。2、公司销售管理费用率仅为1.7%。公司上半年实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%。2017年市场集中度进一步提升,半年销售达千亿的房企已有7家,我们认为房地产市场终将变成为数不多的强者竞技之地,万科的优势在于精耕细作,而今年以来,这方面的优势依然延续。

    多元化渠道强化扩张意愿:公司上半年拿地相对谨慎,获取新项目79个,总建面1559.8万方较2016年全年有所下降,但是如果算上广信资产包,比重上升至54%,在龙头公司中位于前列。从城市分布来看,公司相对加强了二线以及部分重点三线城市的布局;以拿地额口径看,整体权益占比约为70%,较16年略有下降。在当前土地市场维持高位的背景下,我们预期公司还会进一步加大对合作拿地以及非市场化拿地模式的关注。

    参与私有化物流地产巨头,前瞻布局长租公寓:万科7月17日晚发布公告:公司联合SMG(普洛斯管理层)、高瓴资本、中银集团投资有限公司共同参与普洛斯公司潜在的私有化。本次收购,我们认为首先将强化万科物流地产规模优势;其次,我们认为将形成多产业协同,强化拿地优势。除了大举进入物流地产,在长租公寓这一风口,万科同样早已深入布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。

    盈利预测和评级:我们上调公司全年业绩,预计公司2017-2018年EPS2.23元和2.53元,维持“增持”评级。