东百集团:物流地产在团队、资金及项目方面均取得积极进展

商业地产结算带动业绩大幅增长,百货零售盈利能力边际改善。

    17 年上半年,公司实现营业收入18.97 亿元,同比增长137.4%,归属净利润0.93 亿元,同比增长809.7%。分业务看,17 年上半年,公司百货零售业务实现收入5.56 亿元,同比下降13.5%,毛利率为12.24%,与16 年及17 年1 季度相比,毛利率呈现企稳回升。商业地产方面,17 年上半年,公司商业地产结算面积7.3 万方,结算收入6.78 亿,结算毛利率30.9%。

    全面转型物流地产,团队、资金及项目获取方面均取得积极进展。

    公司转型物流地产,已取得全面进展。人员方面,组建了一支完备的物流团队,主要负责人经验丰富,且对团队激励到位。资金方面,公司融资渠道多元化,除银行授信以及前期的产业基金外,公司拟发行8 亿元的公司债,将为项目建设及项目扩张提供资金支持。项目获取方面,公司目前已获取6个项目,合计建面77 万方,其中佛山乐平、北京亦庄、天津潘庄等三个项目的建设有序推进,并正进行同步招商,考虑到较优的项目布局,项目投资回报率有支撑。而在公司治理方面,公司第一期员工持股计划已经实施完成,有利于健全公司长期、有效的激励约束机制,全面助力公司转型物流地产。

    预计17-19 年EPS 分别为0.40/1.08/1.47 元,维持“买入”评级。

    公司百货零售业务已全面实现“购物中心化”,百货零售业绩有望迎来拐点;公司商业地产进入结算周期,未来3 年将加速释放业绩。而物流地产首批项目,预计通过培育周期后将在18 年开始稳定退出,持续贡献利润。综合来看,预计17-19 年EPS 分别为0.40、1.08、1.47 元,按照17 年8 月18日收盘价计算,对应PE 分别为28.72、10.71、7.83 倍,维持“买入”评级。

    风险提示。

    百货零售及商业地产业绩不及预期;物流地产扩张及退出存在不确定性。