房地产行业:开工投资增速继续回落,中西部销售增速显著趋缓

新开工分析:单月同比年内首次负增长。

    1-7月,全国房屋新开工10亿平,同比升8%,增速回落2.6个百分点,7月单月新开工1.5亿平,单月同比降5%,为年内首次单月负增长。

    住宅开工增速回落明显,市场热度逐步下滑的背景下,房企开工意愿趋弱。

    投资分析:价格因素致使增速略高于新开工。

    1-7月,房地产投资6万亿,同比升8%,增速回落0.6个百分点,7月单月投资9151亿,单月同比升5%,年内新低。1-7月,住宅投资增速仍保持10%,超过住宅新开工增速,主要是价格因素,一方面是地价持续上升,另一方面是单位施工面积建安成本(材料&人工)同比继续增约3%。

    宅地市场分析:地价持续攀升,竞争依然激烈。

    中指院数据显示,1-7月,300城宅地供给建面5.12亿平,同比升10%,成交建面4.43亿平,同比升13%,出让金1.72万亿,同比升53%,显示地价进一步攀升。分线来看,一线城市今年宅地供给大幅增加,同比升88%,成交楼面价和平均溢价率(25%)双双回落;二线城市供给仅同比升5%,而开发商布局力度加大,推升地价上升且溢价率高位维持37%;三四线城市受益于上半年成交热度高,宅地价格翻倍增长,平均溢价率更高达75%。

    销售分析:中西部销售增速显著放缓,房价整体仍升。

    1-7月,全国商品房销售面积8.6亿平,同比升14%,增速回落2.1个百分点,其中,住宅销售7.5亿平,同比升11%,增速回落2.0个百分点,7月单月住宅销售1亿平,同比持平,环比降40%,市场热度显著回落。

    分区域来看,中部地区增速回落2.0个百分点、西部地区回落1.3个百分点,随着住房消费升级和棚改货币化的影响趋弱,预计中西部三四线城市销售增速继续下滑,受调控影响最大的东部地区增速也继续回落2.5个百分点。

    1-7月,全国商品房销售金额6.9万亿,同比升19%,其中,住宅销售5.7万亿,同比升16%,金额增速略超面积增速,房价整体温和上涨。

    到位资金分析:继续密切关注房企资金压力。

    1-7月,全国房企到位资金8.8万亿,同比升9.7%,增速回落1.5个百分点。其中,国内贷款1.5万亿,同比升20%,增速收窄2.3个百分点,开发贷呈现收紧;自筹资金2.7万亿,同比降1.9%,受调控影响融资渠道受限;定金及预收款2.7万亿,同比升21%,增速收窄2个百分点,按揭贷款1.4万亿,同比仅升4%,商业银行按揭贷额度和利率收紧影响凸显。

    风险提示。

    三四线城市销售面积增速快速下滑。调控政策蔓延至更多城市。