房地产行业2017年7月房地产宏观数据点评:销售投资双双回落,高温天气叠加三四线回调
事件:根据国家统计局数据,2017年1-7月,全国房地产开发投资5.98万亿元,名义同增7.9%,增速较1-6月收窄0.6个百分点;新开工面积10.04亿平,同比增长8.0%;
1-7月,销售面积8.64亿平,同增14.0%,增速回落2.1个百分点;销售额6.85万亿元,同增18.9%,增速回落2.6个百分点。
新房销售大幅回落,高温天气叠加三四线回调。
7月份新房销售数据大幅回落,7月当月全国商品房销售面积和销售额分别环比下降41.09%和40.02%。分区域看,东、中、西部和东北地区销售面积环比分别下降41.08%、43.14%、40.38%和33.5%,中部地区环比降幅最大。前期销售较好的中西部三四线城市回落较为明显。
我们认为,7月份销售数据下滑季节性因素影响较大。历年7月份新房销售当月值环比下降均较为明显,2016年7月下降30%,2015年7月下降32%。今年7月由于全国平均气温创56年来新高,炎热天气打击了看房积极性,因此今年淡季较往年更淡。
房地产投资大幅回落,季节性因素为主因。
7月当月房地产投资大幅回落,环比下降29.69%,同比增长4.82%,1-7月累计同比同比增长7.9%,较1-6月收窄0.6个百分点;7月单月新开工面积14651万平米,环比下降28.67%,同比下降3.01%,1-7月累计同比增长8.0%,增幅收窄2.6个百分点。
我们认为,7月房地产投资下滑受季节性因素影响较大。历年7月房地产投资当月值环比降幅均较大,15年7月下降26.2%,16年7月下降27.7%,17年7月下降29.7%降幅仅比往年略高。从拿地数据来看,7月当月土地购置面积同比增长24.3%,1-7月累计同比增长11.1%,增幅较前值扩大2.3个百分点。房企拿地积极性依然很高,投资下滑主要受开工拖累,高温天气或为主要原因。
从房地产投资结构来看,住宅投资1-7月同比增长维持在10%,仅较前值下降0.2个百分点,住宅投资累计同比下滑不明显,房地产投资受商办物业拖累较大。
根据我们的微观调研,房地产企业普遍希望借助三四线城市去库存的机遇,加快三四线城市周转,此外二线城市限购限价政策有边际上放松迹象,开发商下半年开工意愿依旧强劲。同时,房地产企业或将抓住热点一二线城市地价相对合理的时间窗口,加大在一二线热点城市拿地的力度。我们预计下半年房地产投资不必过度悲观。
房地产企业资金来源回落,销售回款和国内贷款下滑明显。
1-7月全国房地产资金来源总量8.8万亿元,较去年同期增长9.7%,增速较1-6月下降1.5个百分点。7月单月资金量为1.12万亿元,环比下降29.07%,同比增长1.3%。
其中,来自定金和预收款的资金为2.69万亿元,累计同比增长20.7%,增幅收窄2个百分点,当月环比下降31%;国内贷款累计同比增长19.80%,增幅收窄2.3个百分点,银行和非银机构对地产开发信贷有所收紧。
我们认为,由于房地产行业集中度快速提升,上半年前50大房企销售额已经占全国总销售额的47%,大型房企的融资能力要远远强于中小房企,而且以上市房企为代表的大型房企在手货币资金处于历史高位,对房企资金面不必过分悲观。
投资建议
维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严的大背景下,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集中度提升的投资机会,建议关注招商蛇口、万科A、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强,且加杠杆空间较大的滨江集团。
风险提示
房地产市场景气度低于预期;房地产融资收紧超预期。