北京城建2017中报点评:黎明将至,静待收获

事件:公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入39.23亿,同比+30.61%;实现归属上市公司股东净利润2.64亿,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。

    H1投资收益及递延所得税拖累,业绩有所下滑:公司业务分为房地产开发、商业地产和股权投资三大板块。其中:1)H1地产竣工71.4万方(同比+231%):在收入结算增长驱动下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4个pct,主要由于毛利占比较大的世华龙樾、海梓府、成都龙樾湾(政策性用房交付等)结构性原因所致。2)持有物业:2017年H1公司租赁业务贡献毛利润7963万元,目前三亚万豪酒店、三亚建国酒店及奥体文化商务园尚未竣工,未来业绩贡献比例将逐步增加。3)股权投资:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申请已启动。公司H1投资收益减少了1.12亿元,主要是持有上市公司国信证券今年分红6,860万,少于上年的2.06亿元。4)所得税及少数股东权益增加:除投资收益外,公司上半年所得税费用增加0.51亿(递延所得税增0.45亿),少数股东损益0.12亿元,拖累业绩下滑39.23%。

    销售量平价增,京内高毛利项目预计年内陆续结算:公司H1销售面积53.83万方(开工64.3万方),销售额108.55亿,分别同比-0.3%和53.3%。根据公司公告,截至期末的公司地产销售预收款为142.6亿元,同比增长17.2%,其中占比较大为京内的世华龙樾、北京密码、门头沟上悦居,预计于今年内竣工结算。

    在手5个棚改项目,进军保定市场:公司上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个,新增土储总建面150万方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望坛为代表的棚改模式逐渐成型。目前公司在手棚改项目5个、一级开发项目3个,其中今年5月新增北京市延庆区康庄项目,另外公司8月11日公告出资65%参股成立保定项目公司,进军保定棚改市场。目前在手棚改项目合计总投资777亿元(截至中报),预计总回报106亿元(回报率12%-15%)。其中,望坛项目回报60亿元,8月11日项目正式签约期已经结束,签约率近100%。

    基金模式逐步成熟,降低棚改资金沉淀:公司15年来开始以权益类产业基金的模式,引入金融机构资金,减少了自有资金沉淀。2015年,公司通过与城建集团联合设立的基金平台城建投资,分别设立一期、二期基金投资于门头沟及大兴区瀛海项目。报告期内,公司一期基金已期满清算,收回全部本金及获得投资收益6,344万。而二期基金按比例收回本金1.33亿,目前剩余规模18.4亿。公司今年7月成立棚改基金(兴润基金),用于投资张仪村棚改项目。

    投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,潜在大量环北京地区项目获取机会。公司16年开始大幅加大棚改投资力度(15-16年未有业绩贡献),按照平均1.5-2年左右开发周期,预计公司17-18年将进入收获期,预测2017-2019EPS 为1.

    13、1.33、1.69元,对应目标价20.3元,给予买入-A 评级。

    风险提示:棚改回报期不确定性较强、股权投资收入不及预期。