新城控股(沪股通):综合性地产公司均衡发力,热点三四线自持商业加速扩张

住宅+商业双轮驱动,业绩向好,主体评级上调至AAA利于融资

    公司为覆盖住宅和商业的综合性地产集团。2017Q1营收同比增78%,归母净利润同比增121.8%;扣预收后资产负债率79%,净负债率101.8%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.2倍;2017年主体及债券评级均上调至AAA,利于后续拓宽融资渠道及控制融资成本。

    港股平台拟私有化,实控人增持彰显信心

    7月10日间接控股股东新城发展控股(1030.HK)停牌并公告拟私有化。若私有化完成,新城控股将成为集团唯一上市平台,或受益于优质资源加速集聚;同时实控人持股比例将从48.69%增至67.1%,彰显坚定信心。

    高成长高弹性,积极扩充土储,“1+3”全国扩张

    2017年上半年销售金额490.9亿元,同比增75%;全年850亿销售目标大概率完成。公司以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张;2017上半年新增土储建面约944万平方米,其中长三角、中西部、环渤海、珠三角占比分别为59%、25%、12%、3%。公司深耕上海、苏州等一二线城市,加速布局常州、台州等周边三线城市。

    拓展自有物业,拓展商业地产轻资产化,受益三四线消费升级

    2017年计划新开业11个吾悦广场,目前桐乡吾悦、衢州吾悦已开业;截至二季度末累计开业12个吾悦广场,主要分布于长三角及南昌、成都等省会城市的核心地段,平均出租率达97.4%,现金流稳定。2016年首次实现管理输出,开拓诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场两个项目;同时将青浦吾悦广场转让予资产支持计划,拓展商业地产轻资产经营模式。

    12个月目标价19.5元,首次覆盖增持评级

    预测2017/2018/2019年营收分别为393亿元/476亿元/576亿元,归母净利润分别为40.05亿元/52.68亿元/66.34亿元,EPS分别为1.77元/2.33元/2.94元。综合考虑给予相对估值2017年11倍PE,12个月目标价19.5元,首次覆盖增持评级。

    风险提示

    房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;自持物业建设进度及招商租赁情况不及预期。