房地产行业:按揭贷加速收紧,总体成交热度继续下行

政策环境综述:6 月政策以收紧城市深化调整为主。

    17 年上半年,调控城市扩容显著,并且调控政策呈现多维度、全覆盖。

    进入6 月,新增调控城市数量有所减少,政策主要以收紧城市的深化调整为主。此外,在需求端继续强调控的同时,热点城市加大土地供应计划,目前,北京、上海、杭州等地出台土地供应计划,17 年及未来3-5 年的土地供应相比原计划或过去均有不同程度增加。

    成交市场综述:一二线成交继续下行,三线成交热度依旧较高。

    17 年6 月,我们监控的40 重点城市商品房成交同比下滑24.5%,降幅略有扩大。分城市看,一线及22 个二线城市分别同比下滑48%和20%,三线则同比增长34.3%。累计来看,17 年上半年,一二线分别同比下滑34%和18%,三四线则同比继续大幅上涨31.5%,预计短期成交或将继续增长,但我们认为三四线需求内生性增长不足,成交可持续较弱,考虑到去年四季度的高基数,四季度三四线成交增长或面临压力。

    土地市场综述:一二线宅地供给放量,强三线市场活跃。

    2017 年6 月,300 城市住宅用地推出建面10081 万平米(环比+50%,同比+26%),成交建面8670 万平米(环比+96%,同比+36%),土地出让金3477 亿元(环比+86%,同比+59%),楼面均价4011 元/平米,溢价率40%。整体来看,17 年6 月,政府供地节奏加快,尤其是一二线城市放量显著,供给加快同时房企阶段性补库存意愿较强,带动宅地成交同环比大幅增长。此外,值得一提的是,近期部分重点城市土地供应计划力度加大,我们认为需要关注两点,第一,土地供应计划能够真正落地以及最终落地力度,第二,供应最终能否转化为土地成交,与房企土地投资意愿有关。

    资金环境综述:首套房按揭贷利率加速上涨,房企融资结构出现变化。

    17 年6 月份,融360 监测的35 个重点城市533 家银行首套房贷款利率为4.89%,环比上月上升0.16 个百分点,同比去年6 月上升0.41 个百分点。首套房按揭贷利率今年以来持续上行,尤其是5 月以来呈现加速上涨态势。本月提供优惠利率的银行数量大幅减少,优惠占比大幅下滑至14.6%,尤其是热点二线收紧趋势明显。二套房方面,6 月35 个重点城市二套房平均贷款利率为5.43%,总体稳中略有上行,但依旧稳定在1.1 倍基准左右。房企融资方面,受房企融资渠道收紧影响,房企融资结构出现一定变化,公司债及再融资规模出现大幅下滑,而资产管理计划、债权转让等创新融资以及海外发债规模均出现显著上涨。

    风险提示。

    政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。