房地产行业-租赁政策解读:长效机制逐步推进,拥抱长租新蓝海

广州市、住建部相继出台鼓励发展住房租赁市场政策。继上周广州市印发《加快发展住房租赁市场工作方案》后,7月20日住建部联合其余八部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。广州租赁政策主要从供需两端扶持租赁市场,需求端包括1)保障租购同权2)提高公积金提取额度;供给端包括1)商业用房改造出租可享居民用水、用电价格2)允许将商业用房等按规定改造成租赁住房3)增加租赁住房用地有效供应。住建部联合其余八部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》主要针对供给端,吸引更多的产业资本进入租赁市场,包括1)增加新建租赁住房供应2)加大融资和退出机制支持;此外需求端主要提出搭建交易平台等措施。

    对于租赁市场而言,目前我国的租赁市场还处于比较初期的阶段,行业集中度低。这次全国性的三方面政策中,1)鼓励商改住和工改住盘活存量将直接利好现有的大型租赁企业(世联行、昆百大等),增加可获取物业的总量;2)增加新建租赁住房供应提高增量将导致房地产开发商未来拿地的持有比例提高,迫使传统房企寻找新的发展路径;3)加大对住房租赁企业的金融支持力度将同时利好现有的大型租赁企业和传统开发商,因为缺少REITS等资产证券化手段一直都是制约我国租赁市场发展的重要因素,一旦资产证券化手段放开,房企将面临一片新的蓝海。

    对于开发商而言,我们认为一二线人口净流入城市租赁市场的崛起并不会侵害到传统开发商的利益。首先,刚需只会缓解,不会消失;其次,高溢价率带来自持比例提升这一政策将会导致土地市场趋于理性;第三,一旦退出机制理顺,龙头房企的资金和规模优势将会导致他们更具竞争力。租赁行业的关键竞争因素主要有三点:获取物业的能力、融资能力、品牌和服务,从这三点来看,主流开发商相比现有的住宅租赁企业优势明显,一旦REITS等退出机制实现,主流开发商将更具备实力拥抱这片蓝海。

    长效机制逐步兑现,城市圈和人口“层次感”加强。在2016年年底的中央工作经济会议上提出,要促进房地产市场平稳健康发展,推出适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。今年年初以来政府不断推出包括增加一线城市土地供应、加速建设多个城市群和产业新区、扶持租赁市场等多方面政策进行兑现。一线城市的租赁市场崛起将能够更好的帮助城市留住年轻人才,提升城市的活力和吸引力,进而带动高附加值的新兴产业发展。而中小城市承接特大城市的部分人口和产业也将是一大趋势,未来产业将根据各个城市生产要素之间的比较优势自然流动,实现从单核吸聚到多核发展,城市群之间的层次感将会加强。

    投资建议:我们认为,租赁政策的实施主要起到预期引导的作用,将直接利好现有的住房租赁企业,但不会对主流房地产开发商形成伤害,甚至帮助实现土地市场理性化,而一旦REITS等退出机制理顺,房地产行业将迎来新的蓝海,届时房企龙头将具备更大的竞争优势去拥抱新市场。另外,长效机制不断兑现,“城市群”崛起背景下,建议关注具备“造城”能力的开发商。推荐关注:1.大型租赁房企,如世联行、万科、昆百大等2.具备“造城”优势的开发商3.龙头房企,如保利、金地等。

    风险提示:政策推进不及预期等。