2017年1-6月房地产数据点评:销售新开工持续超预期,继续看好地产龙头

一二、三四线加剧分化,销售增速反弹。2017年1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点,从单月数据来看,全国商品房销售面积同比增长21.4%,增速较上月扩大11.2个百分点,单月销售额、销售面积创下年内新高。分城市来看,一线、二线、强三线、四五线6月单月住宅销售面积同比增速分别为-59.2%、-37%、15%、31%,一二线降幅继续扩大,三四线增速继续创新高。三四线城市的火爆行情主要受棚改、改善性需求和溢出的投资性需求共振影响,持续超预期。价格方面,1-6月全国商品房销售均价同比上涨4.6%,涨幅上升0.8个百分点,单月销售均价环比下降1%,连续3月下行,主要由于三四线区域销售占比持续升高。

    土地市场量价齐升,但溢价率有所回落。2017年1-6月,房企土地购置面积10341万平米,同比增长8.8%,增速较上月回升3.5个百分点,土地成交价款4376亿元,同比增长38.5%,增速较上月提高6.2个百分点;土地成交均价同比上涨27.3%,增速较上月扩大1.7个百分点。分城市来看,根据百城数据,一线6月土地供应量同比上升26%,增速放缓导致一线宅地成交溢价率有所回升(6月溢价率较5月上升2.3个百分点);二线城市6月宅地溢价率均有所下降,环比下降25.8个百分点;三线城市较上月回落27.9个百分。

    投资平稳、新开工增速回升。2017年1-6月全国新开工面积85720万平米,同比增长10.6%,增速较上月提高了1.1个百分点,6月新开工单月增速14%,较上月大幅提高8.8个百分点,亦创6个月来新高。我们认为销售持续超预期带动了新开工补库存的需求。投资方面,1-6月全国房地产投资50610亿元,同比增长8.5%,增速较上月收窄0.3个百分点,从单月增速来看,6月投资增速为7.9%,较上月上升0.6个百分点,单月投资创年内新高。本月投资、新开工再度超预期,年初至今,房企的可售货值/在手现金剪刀差不断扩大,存货紧缺而现金充沛,因此我们认为今年下半年房地产投资增速将维持在高位。

    按揭降幅大幅收窄,利率持续上行。2017年1-6月全国房企到位资金75765亿元,同比增长9.9%,增速较上月提高了1.3个百分点,单月同比增速16.1%,较上月大幅提高了12.1个百分点,其中到位资金中个人按揭贷款单月同比下降0.29%,较上月的降幅收窄了9.3个百分点,这也表明当前银行收紧按揭的力度低于预期。利率方面,根据融360数据,5月全国首套房贷利率4.89%,较上月扩大0.16个百分点,已经连续8月上行。

    投资建议:目前公募在地产板块的配置仓位较低,而房地产销售持续超预期,在“漂亮50”行情下地产的配置热情不断升温。我们预计下半年随着房企短债陆续到期,资金面收紧情况下会放松捂盘的态势,金九银十一二线销售有望反弹,建议关注具备估值优势和受益集中度提升、并且土地储备位于一二线的个股,推荐:1)受益集中度提升的龙头:万科、保利地产、金地集团2)布局长三角三四线、业绩增速高的二线龙头:新城控股等3)受益于长效机制、拥有造城能力、拿地模式特殊的房企4)国企、央企改革标的:天健集团、保利地产等。

    风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。