物流行业:物流地产界的全能型选手!它是跨界普洛斯

事件。

    7月14日,以万科集团为首的中国财团以116亿美元(约790亿元人民币)收购新加坡上市公司物流巨头普洛斯。预计这笔交易最晚将在2018年4月14日之前完成,交易完成后普洛斯将从新加坡交易所退市。根据交易披露的信息,在持股比例方面,万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

    普洛斯:中国物流地产界当之无愧的老大。

    普洛斯主要业务分布于中国、日本、美国与巴西,按照FY17总计87亿美元的净资产金额而言,其中57%位于中国,成为普洛斯资产配置的绝对中心,其余日本、美国与巴西净资产分别占总额的26%、9%与8%。而从收入构成角度,中国区域更是以67%的收入占比占据第一。目前可租赁设施达1750万平方米,而行业排名第二的嘉民可出租面积仅为250万平,为普洛斯的15%不到。

    深耕中国,深化土地与资本的联系。

    普洛斯进入中国时间较早,早年受益于消费需求膨胀的黄金期;而后积极入股参股,与中国公司合作;除此之外,中国资本也先后多次入股普洛斯本身,先是普洛斯新加坡上市时的认购、再是随后几家基金对普洛斯中国的股权认购、而后才是本轮收购,普洛斯与中国资本的联系愈发紧密。

    专注现代,定位高端。

    普洛斯给自己的定义是“现代物流地产商”,现代仓储设施并不能够直接与传统仓储划上等号。双方区别主要可体现为硬件设施(装卸设施、层高、柱间距),软件设施(自动化、信息化和智能化水平),硬件软件端的差距直接导致二者在运营能力(货品种类和中转能力)上的区别。普洛斯主要客户大多集中于零售业(快消、电商、快餐连锁)、第三方物流及高端制造业(汽车零部件、机械、医药与医疗器械)。以FY17财报为例,公司前五大客户中,京东与唯品会为典型的电商客户,而百世、德邦与中外运则代表了优质的第三方物流企业。

    地产基金化重为轻。

    普洛斯有三个主要部门:开发-development,运营-operation,基金-fundmanagement。三者分工通常为开发部门负责项目开发、达到稳定运营后移交运营部门、成熟产业置入基金(开发者仅持有基金少数股权)。基金管理部门是普洛斯实现快速资金流转和迅速扩张的秘诀。

    投资建议。

    从行业层面来看,近年来随着在线购物的主要形态由C2C向B2C转型,仓配、新零售等业态诞生,线上线下的库存急需打通,从而对仓储设施提供方的硬件、软件水平都提出了更高要求,因此不论是电商亦或是第三方物流企业,对于线下的高端仓储设施需求都在蓬勃发展,行业整体仍处于成长期。

    物流地产相关标的为A股中的中储股份(普洛斯为其第二大股东)、东百集团(与前安博高管合资成立子公司),以及港股的中国物流资产(01589.HK)。