蓝光发展:员工跟投制度确立,引发公司内部“二次创业”热潮

事件:2017年7月14日晚,公司发布公告《“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法(试行)》与《关于公司董事,监事及高管参与房地产项目投资暨关联交易预计的公告》。上述办法尚须经股东大会审议通过。

    地产相关一级职能部门核心人员与其他关键人员强制跟投,高度绑定员工与公司利益。跟投合伙员工分为强制合伙人和自愿合伙人。强制合伙人主要包括总部一级职能部门中心总经理级及以上人员,区域公司及城市公司经营班子人员、其他关键人员(包括但不限于营销负责人、工程负责人、设计负责人、成本负责人、财务资金负责人、项目负责人等)。自愿合伙人包括总部正式员工,区域公司、城市公司及与项目经营直接相关的正式员工。

    项目跟投额度为15%,高于同行业平均水平,体现公司锐意进取、积极扩张的决心。总部合伙平台和区域合伙平台合计持有的项目公司股权比例合计不超过15%;每个跟投合伙项目中的单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。计算合伙平台在跟投项目公司的股权占比时,以预测项目现金流(含融资)归正周期内,项目股东自有资金平均投资额作为项目公司的总股本金额。

    合理确立跟投资金进退时点,有效支撑项目公司的资金运营需求。1.跟投资金到位时间:在项目确权后3个月内完成;2.回收跟投资金:项目公司在累积净现金流量为正数,并保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险后(外部合作项目需要经合作方同意),经“共享”领导小组会议批准,项目公司向合伙平台归还债权资金,资金利息年度进行结算;3.退出跟投项目启动时点:跟投合伙项目公司全部地上可售面积的销售率(已售地上面积/全部可售地上面积)达到90%时。

    7位董监高通过合伙平台参与员工跟投,预计总投资额不超过1.24亿元。公司董事、监事及高级管理人员拟根据共享管理办法相关规定,通过合伙平台成都煜锦参与公司房地产跟投合伙项目投资。在成都煜锦存续期间,董监高通过成都煜锦跟投公司房地产项目的总金额预计不超过人民币12,400万元(包括期间现任及新聘董事、监事及高级管理人员投资金额),在上述额度内,资金可滚动使用。截至2017年7月14日,已跟投金额为3562万元,预计后续跟投金额为8838万元。此次公司董事长不参与项目跟投合伙。

    “蓝色共享”计划已在公司内部引发员工“二次创业”热潮,员工士气得到大幅提高。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。

    近期高管增持计划已完成92.3%,目前股价安全边际较高。公司高管计划在2017年4月29日起6个月内增持公司股份,增持金额合计不低于1200万元。截至7月12日,董高监已累计增持1107.7万元,占总计划金额的92.3%,平均增持价格8.22元/股,并承诺增持行为发生起6个月内不减持。上述增持计划不仅表现了公司高管对未来发展前景的充分信心并且为当前股价提供了较高的安全边际。

    维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。

    同时2017年上半年总金额为1200万元的高管增持计划也表现了管理层的充分信心,因此给与公司增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.9%/23.2%/20.7%,EPS分别为0.66/0.81/0.98元。