房地产行业统计局数据点评:上半年数据强劲,上调全年行业预测
国家统计局于本周一公布的2017年1-6月全国房地产开发投资和销售数据显示,6月份新房销量超预期,且上半年房地产开发投资增速维持强劲。我们将今年全国新房销量预测从同比下降15%上调至同比持平,并将全年房地产开发投资同比增速从5%上调至8.5%。考虑到高基数效应,我们预计今年下半年新房销量和新开工同比增速会双双放缓,维持行业标配评级。
销售增速超预期。今年上半年,全国商品房销售额达5.9万亿元,同比增长21.5%(相比2016年全年同比增长35%),其中住宅销售额为4.9万亿元,同比增长17.9%(相比2016年全年同比增长36%)。需要注意的是,同期住宅销售面积达6.48亿平米,同比增长13.5%(相比2016年全年同比增长22%),尽管其季度同比增速从一季度的17%放缓至二季度的11%,但单月同比增速从4月的5%、5月的8%进一步反弹至6月的18%。从地区来看,中部地区和西部地区表现超出全国平均,其上半年商品房销售面积分别同比增长19.9%和21.1%,相比同期东部地区仅同比增长11.7%。
开发投资增长提速。今年上半年,全国房地产开发投资同比增长8.5%至5.1万亿元(相比2016年全年同比增长6.9%),其中住宅投资更是同比增长10.2%至3.4万亿元(相比2016年全年同比增长6.4%)。具体来看,今年上半年土地购置面积同比增长8.8%(相比2016年全年同比下降3.4%),同期土地购置费用同比增长38.5%(相比2016年全年同比增长9.8%)。与此同时,房屋新开工面积同比增长10.6%(相比2016年全年同比增长8.1%),其中住宅新开工面积同比增速超过办公楼及商业营业用房,达14.9%(相比2016年全年同比增长8.7%),相应地,房屋施工面积截至2017年6月末同比增长3.4%(相比截至2016年12月末同比增长3.2%)。
开发资金增速放缓。今年上半年,房地产开发企业到位资金达7.6万亿元,同比增长11.2%(相比2016年全年同比增长15.2%),其中,国内贷款同比增长22.1%至1.3万亿元(相比2016年全年仅同比增长6.4%),销售预收款同比增长17.2%至3.9万亿元(相比2016年全年仅同比增长31.9%),自筹资金同比下降2.3%至2.3万亿元(相比2016年全年仅同比增长0.2%),而同期占总到位资金比例仅为0.1%的外资则因低基数原因而同比大幅增长58.9%(相比2016年全年同比下降52.9%)。需要注意的是,作为销售预收款的两大重要资金来源,定金及预收款同比仍大幅增长22.7%(相比2016年全年同比增长29%),而同期个人按揭贷款同比增速则显著放缓至6.7%(相比2016年全年同比增长46.5%)。
上调2017年全年预测。在今年年初,我们预测2017年全年新建住宅销量将同比下降15%,同期房地产开发投资增速可能维持稳定在5%左右,并预计新开工面积同比持平,而土地购置费用同比下降20%。考虑到今年上半年数据表现超预期,我们将今年下半年新房销售面积上调17%至7.28亿平米,由此推动今年全年新房销量与2016年历史高位的13.76亿平米持平。与此同时,我们将新开工面积同比增速从0%上调至7%,土地购置费用同比增速从-20%上调至20%,并因此将房地产开发投资增速从5%上调至8.5%。但基于我们更新的最新预测,今年下半年的新房销量和新开工增速较上半年仍不可避免地放缓,其中新房销量将从今年上半年的同比增长13.5%放缓至下半年的同比下降约10%,新开工面积将从今年上半年的同比增长15%放缓至下半年的0%,土地购置费用同比增速将从今年上半年的39%放缓至下半年的10%。但考虑到施工面积稳步小幅上升,我们预计下半年房地产开发投资同比增速将稳定在8.5%,与今年上半年相一致。
行业集中度加速提升。中国20家大中型上市开发商于今年上半年实现平均合约销售同比增速达56%,表明行业集中度正加速提升。我们注意到,前三大、五大、十大、二十大的市场份额于2017年上半年已分别上升至11%、15%、21%和28%,相比2016年时分别为9%、13%、18%和23%,而在2011年时,可比份额分别仅为5%、8%、11%和15%。领军开发商为了进一步提升市场份额,显著加强了土地购置力度。相应地,我们预计我们覆盖的10家核心开发商,其净权益负债率将从2016年中期的78%、2016年末的78%平均上升8个百分点至2017年中期的86%。
维持行业标配评级。我们认为,强劲的房地产开发投资数据预示今年下半年行业调控政策放松的可能性将较为有限,而持续的金融去杠杆可能带来额外风险。我们覆盖的大中型香港上市中资开发商于年初至今平均反弹上涨超六成,目前板块平均估值已上升至23%净资产值折价、1.1倍17年PB和8.3倍17年PE,远超过历史平均水平。我们看好物业组合优质且资产负债表稳健的行业领军者如龙湖地产(960:HK,增持)和华润置地(1109:HK,买入),并建议投资者回避高杠杆个股富力地产(2007:HK,减持)以及今年上半年激进拿地的公司如远洋集团(3377:HK,中性)。