蓝光发展:实施“蓝色共享”,跨越“星辰大海”

事件:公司发布 “蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,实施员工项目跟投机制。

    完善激励机制,助力未来成长。

    本次蓝光发展的项目跟投机制有以下特点:1、跟投人员范围广:公司跟投人员分为总部和区域两个平台,总部一级职能部门总经理及以上、区域公司高管等强制跟投,总部正式员工及区域公司等正式员工可自愿跟投;2、跟投股权比例高:公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%;3、退出机制灵活:

    当项目整体去化率达到90%时,就启动退出机制。此次公司出台项目跟投机制,我们认为是对公司激励制度的进一步补充和完善(中长期的股票期权和短期的项目跟投结合),扩大激励对象范围(覆盖更多基层员工),有效绑定员工和企业核心利益,助力公司未来成长。

    销售高速增长,并购整合发力。

    根据克尔瑞销售排行,公司上半年实现销售额接近300亿元,同比增速超过180%,17年500亿销售目标完成度超过60%。展望下半年,公司可售资源充裕,全年可售货值1000亿元,叠加上半年的高基数,我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。拿地方面,上半年公司新增项目规划建面255万平、总地价102亿元,同比增长215%、163%,楼面价同比下降17%,拿地成本下降主要得益于公司加大了并购力度,上半年收购项目建面占比达到71%;从拿地区域来看,新增地块多集中于二线省会城市,占比达到79%。

    融资成本稳步降低。

    公司2015年的融资成本超过10%, 16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。

    盈利预测及投资评级。

    公司已经完成从西南走向全国的布局,在“人居蓝光+生命蓝光”双擎战略驱动下,公司发展将步入快车道,业绩有望迎加速拐点。我们预计2017、2018年EPS 为0.7、0.93元,按照目前股价,对应PE11x、8.7x,维持“买入”评级。

    风险提示事件:业绩及销售不达预期、政策调控风险等。